Privé of gemeenschappelijk: wie betaalt welk onderhoud in de VvE?

Twee soorten gedeelten

Een appartementsrecht is een aandeel in het hele gebouw, met het recht om bepaalde delen alleen te gebruiken. Die delen heten de privégedeelten: meestal de woning zelf, en soms een berging of parkeerplaats. Alles wat niet voor één eigenaar bestemd is, is gemeenschappelijk: denk aan het dak, de fundering, de gevel en het trappenhuis.

Bron: artikel 5:106 lid 4 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

De VvE beheert de gemeenschappelijke gedeelten. De privégedeelten vallen daar niet onder.

Bron: artikel 5:126 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Waar staat wat privé is?

Dat staat in de akte van splitsing. Die geeft een omschrijving van de privégedeelten, vaak met een verwijzing naar de splitsingstekening. In de akte staat ook het reglement, dat regelt welke kosten voor de eigenaars samen zijn en hoe het onderhoud van de gemeenschappelijke delen geregeld is. Het reglement kan ook regels geven over het onderhoud van privégedeelten.

Bron: artikel 5:111 en 5:112 leden 1 en 4 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Veel akten verwijzen naar een modelreglement van een bepaald jaar. Lees dus zowel de akte als het modelreglement waar die naar verwijst. Beide vind je bij het Kadaster.

De bekende twijfelgevallen

Over deze onderdelen ontstaat het vaakst discussie:

• kozijnen, ramen en de voordeur van de woning;
• balkons, galerijen en dakterrassen;
• leidingen en afvoeren, vooral het stuk tussen de woning en de hoofdleiding;
• de cv-ketel en de mechanische ventilatie;
• de vloer tussen twee woningen.

Er is geen algemene lijst die voor iedere VvE geldt. Het hangt af van jullie akte, de tekening en het reglement. Een balkon kan bijvoorbeeld bij de ene VvE tot het privégedeelte horen en bij de andere gemeenschappelijk zijn, met alleen een gebruiksrecht voor één eigenaar.

Een overzicht voor jullie VvE

Maak het jezelf makkelijk en zet het één keer op papier:

1. Zoek de akte van splitsing, de splitsingstekening en het modelreglement op.
2. Maak een tabel met onderdelen van het gebouw, en per onderdeel: privé of gemeenschappelijk, en wie het onderhoud betaalt.
3. Laat de vergadering het overzicht vaststellen, zodat iedereen ervan uitgaat.
4. Neem de gemeenschappelijke onderdelen op in het onderhoudsplan.

Zo’n overzicht verandert niets aan de akte, maar voorkomt veel discussie. Wil je echt iets anders regelen dan in de akte staat, dan is een wijziging van de akte nodig. Daarvoor is een besluit met minstens vier vijfde van de stemmen en een notariële akte nodig.

Bron: artikel 5:139 leden 2 en 5 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Verdeling van de kosten

Kosten van gemeenschappelijke delen betalen de eigenaars samen, ieder een gelijk deel, tenzij het reglement een andere verdeling geeft. Zie ook Hoe hoog moet de VvE-bijdrage zijn?

Bron: artikel 5:113 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Last van water? Lees Lekkage in een appartement: wie betaalt de schade? Wil je iets veranderen in je woning, lees dan Verbouwen in je appartement: heb je toestemming van de VvE nodig?

Lees ook: Welk modelreglement geldt voor je VvE? De verschillen uitgelegd

Lees ook: Zonnepanelen op het dak van de VvE: mag je dat als eigenaar zelf doen?

Lees ook: Splitsingsakte opvragen: waar vind je hem en wat staat erin?

Lees ook: Cameratoezicht in het appartementengebouw: wat mag de VvE?

Lees ook: Ondersplitsing en de ondervereniging: een VvE binnen een VvE

Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen privé en gemeenschappelijk in een VvE?

Privégedeelten zijn de delen die één eigenaar alleen gebruikt, meestal de woning en soms een berging of parkeerplaats. Alles wat niet voor één eigenaar bestemd is, zoals het dak, de gevel en het trappenhuis, is gemeenschappelijk.

Waar staat wat privé is in mijn VvE?

Dat staat in de akte van splitsing, vaak met een verwijzing naar de splitsingstekening. Lees ook het modelreglement waar de akte naar verwijst; beide vind je bij het Kadaster.

Is een balkon privé of gemeenschappelijk?

Dat verschilt per VvE. Een balkon kan bij de ene VvE privé zijn en bij de andere gemeenschappelijk, met alleen een gebruiksrecht voor één eigenaar.

Wie betaalt het onderhoud van gemeenschappelijke delen?

De eigenaars samen, ieder een gelijk deel, tenzij het reglement een andere verdeling geeft.

Kan de VvE afwijken van wat in de akte van splitsing staat?

Een eigen overzicht verandert niets aan de akte. Om echt iets anders te regelen is een wijziging van de akte nodig, met minstens vier vijfde van de stemmen en een notariële akte.