Geschil in de VvE oplossen: van gesprek tot kantonrechter

Stap 1: praat erover, en leg het vast

De meeste conflicten gaan over geld, onderhoud, geluid of het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes. Begin met een rustig gesprek. Lukt dat niet, zet je punt dan op papier en vraag het bestuur om het op de agenda van de vergadering te zetten. In de vergadering kan iedereen zijn standpunt geven, en een besluit wordt in de notulen vastgelegd.

Bewaar e-mails, foto’s en notulen. Als het later toch misgaat, is dat je bewijs.

Stap 2: bemiddeling

Komen jullie er samen niet uit, dan kan een onafhankelijke bemiddelaar (mediator) helpen. Dat is vrijwillig: alle partijen moeten meedoen. Bespreek vooraf wie de kosten betaalt. Bij burenruzie bestaat in veel gemeenten ook buurtbemiddeling met vrijwilligers.

Stap 3: de kantonrechter

Voor een aantal VvE-geschillen wijst de wet de kantonrechter aan. De drie belangrijkste:

Een besluit laten vernietigen

Ben je het oneens met een besluit van de vergadering of het bestuur? Een besluit kan vernietigbaar zijn als het in strijd is met de regels over hoe besluiten tot stand komen, met de redelijkheid en billijkheid, of met een reglement. Je vraagt de kantonrechter dan om het besluit te vernietigen.

Let op de termijn: dat moet binnen één maand nadat je van het besluit hebt kennisgenomen of had kunnen kennisnemen. De rechter kan het besluit ook schorsen zolang de zaak loopt.

Bron: artikel 5:130 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Bron: artikel 2:15 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Is een besluit in strijd met de wet of de statuten, dan is het in de regel zelfs nietig. Dan heeft het besluit geen rechtsgevolg.

Bron: artikel 2:14 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Een vervangende toestemming

Heb je voor iets toestemming nodig van de VvE of van andere eigenaren, en wordt die zonder redelijke grond geweigerd of komt er geen antwoord? Dan kun je de kantonrechter vragen om die toestemming te vervangen. Kost het iets, dan kan de rechter ook bepalen wie welk deel betaalt.

Bron: artikel 5:121 leden 1 en 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Regels laten gelden voor een gebruiker

Weigert een huurder of andere gebruiker de regels van het huishoudelijk reglement na te leven? Dan kan iedere eigenaar de kantonrechter vragen te beslissen dat de regel ook voor die gebruiker geldt.

Bron: artikel 5:128 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Tips om geschillen te voorkomen

• Houd je aan de oproeptermijn en de agenda. Een besluit dat netjes tot stand kwam, is lastiger aan te vechten.
• Leg besluiten duidelijk vast in de notulen: het voorstel, de uitslag en eventuele afspraken.
• Maak afspraken over het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes in een huishoudelijk reglement.
• Reageer als bestuur op tijd op verzoeken van eigenaren, ook als het antwoord nee is.

Lees ook: Mag de VvE een boete geven? Zo werkt de boeteregeling

Lees ook: Vervangende machtiging van de kantonrechter: zo werkt artikel 5:121

Lees ook: Een VvE met een woningcorporatie: wat als de corporatie de meerderheid heeft?

Veelgestelde vragen

Hoe los je een conflict in de VvE op?

Begin met een rustig gesprek en zet je punt anders op de agenda van de vergadering. Lukt dat niet, dan kan een bemiddelaar helpen en als laatste stap de kantonrechter.

Is mediation in een VvE verplicht?

Nee. Bemiddeling is vrijwillig, alle partijen moeten meedoen. Bespreek vooraf wie de kosten betaalt.

Welke rechter gaat over geschillen in de VvE?

De kantonrechter. Bijvoorbeeld voor het vernietigen van een besluit, een vervangende toestemming of het laten gelden van regels voor een gebruiker.

Wat als de VvE zonder reden geen toestemming geeft?

Dan kun je de kantonrechter vragen die toestemming te vervangen. Kost het iets, dan kan de rechter ook bepalen wie welk deel betaalt.

Geldt het huishoudelijk reglement van de VvE ook voor een huurder?

Weigert een huurder de regels na te leven, dan kan iedere eigenaar de kantonrechter vragen te beslissen dat de regel ook voor hem geldt.