Ondersplitsing en de ondervereniging: een VvE binnen een VvE

Kort antwoord

Bij ondersplitsing wordt één appartementsrecht uit een hoofdsplitsing zelf weer gesplitst in appartementsrechten. Daarbij ontstaat een eigen VvE: de ondervereniging. De ondereigenaars zijn lid van die ondervereniging. In de hoofdvergadering stemt het bestuur van de ondervereniging voor hen.

Wat is ondersplitsing?

Een appartementsrecht kan zelf weer worden gesplitst in appartementsrechten. Dat heet ondersplitsing. Een appartementseigenaar mag dat, tenzij de akte van splitsing iets anders zegt.

Bron: artikel 5:106 lid 3 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Een voorbeeld: een complex is eerst gesplitst in een deel met woningen, een deel met winkels en een parkeergarage. Die drie zijn samen de hoofdsplitsing, met een hoofdvereniging. Het deel met woningen is daarna opnieuw gesplitst in losse appartementen. Dat is de ondersplitsing, met een eigen vereniging van ondereigenaars.

Ook de ondersplitsing gaat via een notariële akte die bij het Kadaster wordt ingeschreven. Een kopie van een akte van ondersplitsing kun je bij het Kadaster opvragen (kadaster.nl).

Bron: artikel 5:109 lid 1 Burgerlijk Wetboek, zie wetten.overheid.nl. Kadaster over splitsingsakten opvragen, zie kadaster.nl.

Twee verenigingen, twee vergaderingen

• De hoofdvereniging beheert de delen die voor het hele complex gemeenschappelijk zijn. Welke delen dat zijn, staat in de akte van hoofdsplitsing.
• De ondervereniging regelt wat binnen haar eigen deel valt. Het gebruik, beheer en onderhoud daarvan staat in de akte van ondersplitsing. Volgens het modelreglement 2017 moet die akte wel passen binnen het reglement van de hoofdsplitsing.

Bron: artikel 5:126 lid 1 Burgerlijk Wetboek, zie wetten.overheid.nl. Artikel 27 (laatste alinea) modelreglement 2017, zie modelreglement 2017 (notaris.nl).

Welk reglement voor jullie geldt, lees je in Welk modelreglement geldt voor je VvE? De verschillen uitgelegd.

Wie stemt in de hoofdvergadering?

De stemmen van het ondergesplitste appartementsrecht komen toe aan de ondereigenaars samen. Maar het bestuur van de ondervereniging brengt die stemmen uit. Dat hoeft niet allemaal dezelfde kant op: het bestuur mag een deel voor en een deel tegen stemmen. De ondereigenaars mogen de hoofdvergadering bijwonen. Het woord voeren doet het bestuur van de ondervereniging.

Bron: artikel 5:127 lid 3 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Een praktische tip: houd eerst een vergadering van de ondervereniging over de agenda van de hoofdvergadering. Dan weet het bestuur hoe de leden willen stemmen. Over het tellen van stemmen lees je meer in Stemmen in de VvE: hoeveel stemmen heeft iedere eigenaar?

Wat regelt het modelreglement 2017?

Verwijst jullie akte naar het modelreglement 2017, dan gelden daarnaast deze regels:

• De rechten en plichten van het ondergesplitste appartementsrecht gelden voor de ondereigenaars samen.
• Wie zijn appartementsrecht ondersplitst, meldt dat binnen veertien dagen aan het bestuur van de hoofdvereniging, met namen en adressen van de ondereigenaars.
• Het boekjaar van de ondervereniging is gelijk aan dat van de hoofdvereniging.
• De oproeptermijn voor de vergadering wordt verdubbeld. Zo heeft de ondervereniging tijd om zelf eerst te vergaderen.
• De vergadering mag het aantal stemmen vermenigvuldigen, zolang de onderlinge verhouding uit de akte gelijk blijft.

Bron: artikel 18, 48, 49.2, 50.2 en 51 modelreglement 2017. Zie modelreglement 2017 (notaris.nl).

Geldt bij jullie een ouder reglement? Lees dan de eigen akte. Oudere modellen en aktes kunnen dit anders regelen.

Tips voor het bestuur van een ondervereniging

1. Zoek beide aktes op: die van de hoofdsplitsing en die van de ondersplitsing.
2. Maak een lijst van wat de hoofdvereniging betaalt en wat jullie zelf betalen.
3. Zet de data van de hoofdvergadering in jullie jaarplanning.
4. Leg in de notulen vast hoe het bestuur namens jullie heeft gestemd.

Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen een hoofdvereniging en een ondervereniging?

De hoofdvereniging hoort bij de eerste splitsing van het hele complex. De ondervereniging ontstaat als één appartementsrecht daaruit opnieuw wordt gesplitst. Beide zijn een vereniging van eigenaars.

Ben ik lid van allebei?

Je bent in elk geval lid van de ondervereniging. In de hoofdvergadering stemt het bestuur van de ondervereniging voor jullie. Je mag die vergadering wel bijwonen.

Wie stemt namens ons in de hoofdvergadering?

Het bestuur van de ondervereniging. Het hoeft niet alle stemmen dezelfde kant op uit te brengen.

Mag ik mijn appartement zelf ondersplitsen?

Volgens de wet mag dat, tenzij de akte van splitsing het anders regelt. Daarvoor is een notariële akte nodig. Vraag eerst een notaris wat er bij jullie geldt.

Waar vind ik de akte van ondersplitsing?

Vraag het bestuur of de vorige beheerder. Je kunt een kopie ook opvragen bij het Kadaster.