Lekkage in een appartement: wie betaalt de schade?

Kort antwoord

Zit het lek in een gemeenschappelijk deel van het gebouw, zoals het dak, de gevel of een gezamenlijke standleiding? Dan regelt de VvE het herstel en betalen de eigenaren dat samen. Zit het lek in een privégedeelte, zoals je eigen kraan, wasmachine of de leiding na de aftakking naar je woning? Dan herstel en betaal je het zelf. De schade aan woningen en spullen loopt daarnaast meestal via verzekeringen.

Eerst: beperk de schade

1. Draai de hoofdkraan van je woning dicht als het lek bij jou zit. Komt het water bij elektra, zet dan de stroom van die groep uit.
2. Waarschuw de buren boven en onder je. Vaak zit de oorzaak een verdieping hoger.
3. Maak foto’s en filmpjes van de oorzaak en van de schade, met datum.
4. Meld het meteen bij het bestuur of de beheerder van de VvE, ook als je denkt dat het lek privé is.
5. Meld de schade bij je eigen verzekeraar.

Waar zit het lek? Dat bepaalt wie herstelt

De VvE beheert de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. De privégedeelten vallen daar niet onder.

Bron: artikel 5:126 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Welke kosten de eigenaren samen dragen, en hoe het onderhoud van de gemeenschappelijke delen is geregeld, staat in het splitsingsreglement: het reglement in jullie akte van splitsing.

Bron: artikel 5:112 lid 1 onder a en c Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Typische voorbeelden, die per VvE kunnen verschillen:

• Meestal gemeenschappelijk: het dak en de dakgoten, de gevel, de fundering, de standleidingen en hoofdafvoeren, het trappenhuis.
• Meestal privé: kranen, de wasmachine en de vaatwasser, de kitnaden in je badkamer, en de leidingen in je woning na de aftakking van de standleiding.

Waar precies de grens ligt, bijvoorbeeld bij een balkon of het stuk leiding tussen je woning en de hoofdleiding, staat in jullie akte, de splitsingstekening en het reglement. Lees daarover Privé of gemeenschappelijk: wie betaalt welk onderhoud in de VvE?

Herstel en schade zijn twee verschillende vragen

Het verhelpen van de oorzaak is één ding. De schade aan je plafond, vloer of spullen is iets anders. Die loopt meestal via verzekeringen:

• Opstalverzekering van de VvE. Het reglement bepaalt door wiens zorg en tegen welke gevaren het gebouw verzekerd moet zijn. Bij de meeste VvE’s sluit de VvE één opstalverzekering af voor het hele gebouw.
• Je eigen inboedelverzekering voor je spullen, zoals meubels, kleding en elektronica.
• Een aansprakelijkheidsverzekering als water uit jouw woning schade geeft bij de buren.

Bron: artikel 5:112 lid 1 onder d Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Wat precies gedekt is, hoe hoog het eigen risico is en of ook schade binnen de privégedeelten onder de opstalpolis valt, staat in de polis zelf. Vraag het bestuur om de polisvoorwaarden. Meer over de polissen van een VvE lees je in Verzekeringen van een VvE.

Lekkage door de bovenburen

Komt het water van boven, ga dan eerst samen kijken waar het vandaan komt. Zit de oorzaak in de woning van de bovenburen, zoals een kapotte afvoer van hun douche, dan lossen zij dat op en meldt ieder de schade bij de eigen verzekeraar. Zit de oorzaak in een gemeenschappelijke leiding, dan is het herstel voor de VvE.

Komt de schade uit een gebrekkig deel van het gebouw, dan kan ook de wettelijke aansprakelijkheid voor gebouwen een rol spelen. Wie dan precies aansprakelijk is, hangt van de situatie af. Vaak regelen de verzekeraars dat onderling.

Bron: artikel 6:174 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl (Boek 6).

Wat doet het bestuur?

• Legt elke melding vast, met datum, foto’s en wie er last van heeft.
• Laat bij een gemeenschappelijk deel snel een vakman de oorzaak zoeken en herstellen.
• Meldt de schade bij de opstalverzekeraar van de VvE als die eronder kan vallen.
• Houdt de betrokken bewoners op de hoogte van de volgende stap.
• Kijkt bij een terugkerend lek, bijvoorbeeld van het dak, of het onderhoudsplan moet worden aangepast. Zie MJOP opstellen: zelf maken of laten maken?.

Stappenplan bij lekkage

1. Beperk de schade en maak foto’s.
2. Zoek samen met de buren de bron.
3. Meld het bij het bestuur van de VvE.
4. Bepaal met de akte en het reglement of de bron privé of gemeenschappelijk is.
5. Laat de oorzaak herstellen door wie daarvoor verantwoordelijk is.
6. Meld de schade bij de juiste verzekeraar: de opstalpolis van de VvE, je eigen inboedelpolis, of de aansprakelijkheidsverzekering van de veroorzaker.
7. Bewaar alle bonnen, rapporten en mails.

Veelgestelde vragen

Betaalt de VvE een lekkage in mijn appartement?

Alleen als het lek in een gemeenschappelijk deel van het gebouw zit, zoals het dak, de gevel of een gezamenlijke standleiding. Zit het lek in je eigen privégedeelte, dan herstel je het zelf. Wat privé is, staat in de akte van splitsing en het reglement.

Wie betaalt de schade als water van de bovenburen komt?

Dat hangt af van de oorzaak. Zit die in de woning van de bovenburen, dan herstellen zij de oorzaak en meldt ieder de schade bij de eigen verzekeraar. Zit de oorzaak in een gemeenschappelijke leiding, dan is het herstel voor de VvE.

Valt lekkageschade onder de opstalverzekering van de VvE?

Vaak wel voor schade aan het gebouw, maar het hangt af van de polis. Kijk in de polisvoorwaarden wat gedekt is, wat het eigen risico is en of ook privégedeelten zijn meeverzekerd. Je eigen spullen vallen onder je inboedelverzekering.

Wat moet ik als eerste doen bij lekkage?

Beperk de schade: draai de hoofdkraan dicht als het lek bij jou zit en zet bij water bij elektra de stroom uit. Maak foto’s, waarschuw de buren en meld het bij het bestuur van de VvE en bij je eigen verzekeraar.

Wie herstelt een lekkend dak van een appartementengebouw?

Het dak is bijna altijd gemeenschappelijk. Dan regelt de VvE het herstel en betalen de eigenaren samen, volgens de verdeelsleutel in het reglement. Bij een terugkerend lek hoort het dak ook in het onderhoudsplan.