Wat is een MJOP en wat moet erin?

Wat is een MJOP?

Een MJOP is een overzicht van al het onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw voor de komende jaren. Denk aan het dak, de gevel, het schilderwerk, het trappenhuis, de lift en de installaties. Per onderdeel staat erin wanneer onderhoud of vervanging nodig is en wat dat ongeveer kost. Alle kosten bij elkaar vertellen wat de VvE elk jaar moet sparen.

Een MJOP is dus geen offerte en geen begroting voor één jaar. Het is een planning voor de lange termijn. Het plan helpt het bestuur om op tijd met onderhoud te beginnen. En het voorkomt dat eigenaren ineens een grote rekening krijgen omdat het dak lekt en er geen geld is.

Je komt ook andere namen tegen. Een meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) is hetzelfde plan, met de nadruk op de kosten. Een duurzaam MJOP (DMJOP) neemt ook isolatie, zonnepanelen en andere verduurzaming mee. Zo kun je verduurzaming slim combineren met onderhoud dat toch al gepland staat.

Wat zegt de wet?

Sinds 1 januari 2018 geldt de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars. Die wet heeft artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek aangepast. Een VvE van een gebouw dat helemaal of voor een deel bestemd is voor bewoning, moet elk jaar geld in het reservefonds storten. Voor de hoogte zijn er twee manieren:

• minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw per jaar, of
• het bedrag dat volgt uit een MJOP dat de vergadering van eigenaars heeft vastgesteld.

Kies je voor de tweede manier, dan moet het plan aan voorwaarden voldoen. Het is niet ouder dan vijf jaar, het kijkt minstens tien jaar vooruit, het beschrijft het onderhoud, herstel en de vernieuwing van de gemeenschappelijke delen, en het berekent de kosten en verdeelt die gelijkmatig over de jaren. Een MJOP dat niet door de vergadering is vastgesteld of ouder is dan vijf jaar, telt niet. Dan geldt de 0,5 procent.

Bron: artikel 5:126 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Zie artikel 126 op wetten.overheid.nl. Meer over het minimum lees je in Reservefonds VvE: het wettelijk minimum uitgerekend.

Wat hoort er in een MJOP?

Een goed MJOP bestaat uit een lijst van onderdelen, ook wel elementen genoemd. Per onderdeel staat er:

• de omschrijving en hoeveelheid: bijvoorbeeld 420 m² dakbedekking of 24 kozijnen;
• de staat nu: goed, redelijk of slecht, liefst na een inspectie;
• de cyclus: om de hoeveel jaar het onderhoud terugkomt, zoals schilderwerk om de zes jaar en een nieuw dak om de 25 jaar;
• het jaar: wanneer het onderhoud de volgende keer gepland staat;
• de kosten: wat het per keer kost, inclusief btw, en wat dat per jaar betekent.

Daarnaast hoort er een overzicht per jaar in: hoeveel geld er dat jaar uitgaat, hoeveel er binnenkomt uit de reservering en hoeveel er in het reservefonds zit. Dat heet het kasstroomoverzicht. Zo zie je of het fonds in een duur jaar, bijvoorbeeld als het dak aan de beurt is, niet onder nul komt. Neem ook een post voor prijsstijgingen op, want een dak over twintig jaar kost meer dan nu.

Wat privé is, hoort niet in het MJOP. Welke delen gemeenschappelijk zijn, staat in jullie splitsingsreglement. Twijfel je? Lees Privé of gemeenschappelijk: wie betaalt welk onderhoud in de VvE?

Hoe lang loopt een MJOP?

De wet vraagt minstens tien jaar. In de praktijk kijken de meeste plannen tien tot dertig jaar vooruit. Een langere looptijd is handig, omdat dure onderdelen zoals het dak en de lift maar eens in de 20 tot 30 jaar aan de beurt zijn. Kijk je maar tien jaar vooruit, dan mis je die kosten en spaar je te weinig.

Een plan mag volgens de wet niet ouder zijn dan vijf jaar. Werk het dus uiterlijk elke vijf jaar bij, liefst na een nieuwe inspectie. Kijk daarnaast elk jaar bij de begroting of de planning nog klopt. Is het schilderwerk eerder nodig? Of is de cv-installatie al vervangen? Pas het plan dan aan.

Wie maakt het MJOP?

Er zijn drie mogelijkheden:

• Zelf maken. Dat kan bij een klein en overzichtelijk gebouw zonder lift. Hoe je dat stap voor stap doet, lees je in MJOP opstellen: zelf maken of laten maken?
• Een bouwkundig bureau. Een inspecteur bekijkt het gebouw, beoordeelt de staat en maakt het plan. Dat is verstandig bij een oud gebouw, een lift of ingewikkelde installaties, of als eigenaren het plan waarschijnlijk zullen betwisten.
• De VvE-beheerder. Veel beheerders bieden een MJOP aan, soms met een vast bedrag per jaar voor het bijhouden.

Wat een MJOP kost, hangt af van de grootte van het gebouw, of er een inspectie ter plaatse is en of verduurzaming wordt meegenomen. We noemen hier bewust geen bedrag: er is geen betrouwbaar landelijk overzicht van de prijzen. Vraag twee of drie offertes aan en vergelijk wat erin zit. Vraag ook in welk formaat je het plan krijgt, zodat je het later zelf kunt aanpassen.

Van MJOP naar bijdrage per woning

Het MJOP geeft een totaalbedrag voor de hele VvE. Zo kom je van dat bedrag tot een bedrag per woning:

1. Tel alle kosten in het plan op en deel ze door het aantal jaren. Dat is de jaarlijkse reservering. Zit er al geld in het reservefonds? Dan kan de reservering iets lager.
2. Tel de lopende kosten erbij, zoals de verzekering, schoonmaak en energie voor de gemeenschappelijke ruimten.
3. Verdeel het totaal over de woningen volgens de verdeelsleutel in jullie splitsingsreglement (vaak de breukdelen). Een woning met breukdeel 55/1000 betaalt 5,5 procent.
4. Deel het bedrag per woning door twaalf voor een maandbedrag.

Een voorbeeld. Een MJOP voor twintig jaar telt op tot € 480.000. Dat is € 24.000 per jaar voor de hele VvE. Een woning met breukdeel 55/1000 reserveert dan € 1.320 per jaar, of € 110 per maand. De lopende kosten komen daar nog bij. Hoe je de hele bijdrage uitrekent, lees je in Hoe hoog moet de VvE-bijdrage zijn? Met de rekenhulp reservefonds reken je het in een paar minuten uit voor jullie gebouw. Hoe breukdelen werken, staat in Stemmen in de VvE: hoeveel stemmen heeft iedere eigenaar?

Veelgemaakte fouten

• Alleen het dak en de gevel opnemen en de installaties, het riool en de lift vergeten.
• Geen rekening houden met prijsstijgingen over twintig jaar.
• Het plan laten maken, maar niet laten vaststellen door de vergadering. Dan telt het niet voor de wet.
• Privéonderdelen meenemen die eigenaren zelf moeten onderhouden.
• Het plan in een la leggen en vijf jaar niet meer bekijken.
• Sparen volgens het plan, maar het geld niet apart zetten op een rekening van de VvE.

Checklist

• Alle gemeenschappelijke onderdelen staan erin, met hoeveelheid en staat.
• Per onderdeel staan de cyclus, het jaar en de kosten.
• Er is een overzicht per jaar met het saldo van het reservefonds.
• De looptijd is minstens tien jaar.
• De vergadering heeft het plan vastgesteld en dat staat in de notulen.
• Er is afgesproken wanneer het plan wordt bijgewerkt.

Lees ook: Appartement kopen: zo check je de VvE voordat je tekent

Lees ook: De lift in de VvE: keuring, onderhoud en kosten

Veelgestelde vragen

Is een MJOP verplicht?

Niet letterlijk. Verplicht is een reservefonds met een jaarlijkse storting van minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde. Een vastgesteld MJOP is de andere manier om die storting te bepalen. In de praktijk heeft bijna elke VvE met woningen er een nodig om goed te sparen.

Hoe vaak moet het MJOP worden bijgewerkt?

Uiterlijk elke vijf jaar. Controleer daarnaast elk jaar bij de begroting of de planning nog klopt.

Wat is het verschil tussen een MJOP en een DMJOP?

Een DMJOP neemt ook verduurzaming mee, zoals isolatie, zonnepanelen en een andere manier van verwarmen. Zo combineer je die stappen met onderhoud dat toch al gepland staat. Lees meer in Verduurzamen met de VvE.

Wat als het reservefonds te laag is voor het plan?

Dan moet de bijdrage omhoog, of de VvE legt eenmalig bij. Soms is een lening een optie. Hoe je dat onderbouwt en besluit, lees je in VvE-bijdrage verhogen en Het reservefonds en het MJOP.

Hoeveel jaar moet een MJOP vooruitkijken?

De wet vraagt minstens tien jaar. De meeste plannen kijken tien tot dertig jaar vooruit, zodat ook dure onderdelen zoals het dak en de lift erin zitten.