Appartement kopen: zo check je de VvE voordat je tekent

Kort antwoord

Vraag vóór je tekent de akte van splitsing, het reglement, het onderhoudsplan, de laatste jaarstukken en notulen op. Kijk of er genoeg wordt gespaard, of de VvE leningen heeft en of er grote werken op stapel staan. De verklaring van het bestuur voor de notaris komt pas bij de overdracht. Dan heb je de koop al gesloten.

Je wordt automatisch lid

Iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid van de VvE. Na de overdracht moet je de VvE direct schriftelijk laten weten dat jij de nieuwe eigenaar bent.

Bron: artikel 5:125 lid 2 en 5:122 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Checklist: deze stukken vraag je op

1. Akte van splitsing met tekening. Hierin staat wat jouw privédeel is en welk modelreglement geldt. Een kopie kun je ook bij het Kadaster opvragen (kadaster.nl).
2. Het reglement en het huishoudelijk reglement. Kijk naar regels over verhuur, huisdieren, verbouwen en vloeren.
3. Het meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Hoe oud is het en wat staat er de komende jaren op de planning?
4. Jaarrekening en begroting. Hoeveel zit er in het reservefonds en hoeveel wordt er per jaar gespaard?
5. Notulen van de laatste vergaderingen. Hier lees je over geschillen, achterstanden en geplande besluiten.
6. Leningen. Heeft de VvE geld geleend, bijvoorbeeld voor onderhoud of verduurzaming?

Bron: artikel 5:109 en 5:111 Burgerlijk Wetboek, zie wetten.overheid.nl. Kadaster over splitsingsakten opvragen, zie kadaster.nl.

Waar let je op?

Spaart de VvE genoeg?

De VvE moet een reservefonds hebben voor andere kosten dan de gewone jaarlijkse kosten. Bij een woongebouw is de jaarlijkse reservering minstens het bedrag uit een onderhoudsplan dat niet ouder is dan vijf jaar en tien jaar vooruit kijkt. Is er geen plan, dan minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde.

Bron: artikel 5:126 leden 1 en 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Meer daarover in Wat is een MJOP en wat moet erin? en Reservefonds minimum VvE: 0,5% van de herbouwwaarde uitgerekend. Of je een deel van het reservefonds terugkrijgt bij verkoop, lees je in Reservefonds bij verkoop van je appartement: krijg je je geld terug?

Heeft de VvE leningen?

Een VvE mag geld lenen, tenzij het reglement dat uitdrukkelijk verbiedt. Voor zo’n lening ben je als eigenaar mee aansprakelijk, voor jouw deel. Bij een koop ga je dat deel overnemen. Zie Lenen als VvE: voor onderhoud en de VvE Energiebespaarlening.

Bron: artikel 5:126 lid 4, 5:113 lid 5 en 5:122 lid 5 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Hoeveel zeggenschap krijg je?

Kijk in de akte hoeveel stemmen bij het appartement horen. Heeft één eigenaar, zoals een belegger of corporatie, veel stemmen? Lees dan Stemmen in de VvE: hoeveel stemmen heeft iedere eigenaar?

Mag je wat je van plan bent?

De regels over gebruik, beheer en onderhoud uit het reglement gelden ook voor jou en voor een huurder. Wil je verbouwen of verhuren, lees dan eerst het reglement.

Bron: artikel 5:112 lid 4, 5:119 en 5:120 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Wat regelt de wet bij de overdracht?

Bij de overdracht hecht de notaris een verklaring van het bestuur aan de akte. Daarin staat wat de verkoper nog aan de VvE schuldig is, hoe groot het reservefonds is en welke schulden de VvE heeft. Voor bijdragen van het lopende en het vorige boekjaar zijn koper en verkoper samen aansprakelijk. Maar tegenover de VvE ben je als koper niet verder aansprakelijk dan het bedrag in de verklaring.

Bron: artikel 5:122 leden 3, 5 en 6 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Hoe die verklaring werkt, lees je in De verklaring van de VvE bij verkoop (artikel 5:122 BW). Omdat die pas bij de overdracht komt, is het slim de stukken eerder te bekijken. Vraag je makelaar of notaris hoe je dat in de koopovereenkomst regelt.

Veelgestelde vragen

Welke VvE-stukken moet ik opvragen voor de koop?

De akte van splitsing met tekening, het reglement en huishoudelijk reglement, het onderhoudsplan, de laatste jaarrekening en begroting, notulen van de laatste vergaderingen en informatie over leningen.

Wanneer is een reservefonds groot genoeg?

De wet vraagt een jaarlijkse reservering volgens een onderhoudsplan van hoogstens vijf jaar oud dat tien jaar vooruit kijkt. Zonder plan is het minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar.

Betaal ik de achterstand van de verkoper?

Voor bijdragen van het lopende en vorige boekjaar zijn koper en verkoper samen aansprakelijk. Tegenover de VvE is de koper niet verder aansprakelijk dan het bedrag in de verklaring van het bestuur.

Neem ik een lening van de VvE over?

Ja, als eigenaar ben je voor jouw deel mee aansprakelijk voor een lening van de VvE. Vraag dus vooraf of er leningen zijn en hoe hoog die zijn.

Moet ik me melden bij de VvE na de koop?

Ja. Na de overdracht moet je de VvE direct schriftelijk laten weten dat jij de nieuwe eigenaar bent.