Stemmen in de VvE: hoeveel stemmen heeft iedere eigenaar?

Waar staat hoeveel stemmen iemand heeft?

De statuten in de akte van splitsing moeten bepalen hoeveel stemmen iedere eigenaar in de vergadering kan uitbrengen. Kijk dus eerst in jullie akte en splitsingsreglement. Vaak is dat één stem per appartementsrecht, maar een groter appartement of een bedrijfsruimte kan meer stemmen hebben.

Bron: artikel 5:112 lid 2 onder d Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Breukdelen: aandeel en kosten

Door de splitsing krijgt iedere eigenaar een aandeel in het gebouw. Die aandelen zijn gelijk, tenzij de akte een andere verhouding bepaalt; dan staat in de akte ook waarop die verhouding is gebaseerd. In de gezamenlijke kosten betaalt ieder appartementsrecht een gelijk deel, tenzij het reglement een andere verdeling geeft. Het aandeel, de kostenverdeling en het aantal stemmen hoeven niet hetzelfde te zijn.

Bron: artikel 5:113 leden 1 en 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Hoe tel je een gewoon besluit?

Besluiten worden genomen met een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, voor zover de statuten niets anders bepalen. Volstrekte meerderheid betekent meer dan de helft. Wie niet stemt of niet aanwezig is, telt dan niet mee.

Een voorbeeld met verzonnen getallen: een gebouw met vier appartementen van één stem en een winkel met twee stemmen. Er worden vijf stemmen uitgebracht, want één appartement is er niet. Voor een besluit zijn dan ten minste drie stemmen voor nodig.

Bron: artikel 5:127 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Wanneer is meer nodig?

Voor sommige besluiten eist de wet een grotere meerderheid, gerekend over alle stemmen die aan de eigenaren toekomen, dus ook die van wie er niet is:

• wijziging van de akte van splitsing: ten minste vier vijfde, met een oproeptermijn van ten minste vijftien dagen, of een grotere meerderheid als de akte dat bepaalt;
• afwijken van een aparte rekening voor het reservefonds: ten minste vier vijfde.

Het splitsingsreglement kan voor andere besluiten ook een grotere meerderheid of een quorum vragen.

Bron: artikel 5:139 lid 2 en 5:126 lid 3 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Wie brengt de stem uit?

• Bij vruchtgebruik stemt de vruchtgebruiker, tenzij bij de vestiging iets anders is afgesproken.
• Bij erfpacht die een eigenaar op zijn appartement vestigt, stemt de erfpachter, tenzij anders bepaald.
• Bij ondersplitsing brengt het bestuur van de VvE van de ondersplitsing de stemmen uit. Die stemmen hoeven niet allemaal dezelfde kant op.
• Een huurder stemt niet. De eigenaar kan wel iemand machtigen als het reglement dat toestaat; zie de ALV voorbereiden.

Bron: artikel 5:123 lid 3, 5:118a lid 3, 5:125 lid 2 en 5:127 lid 3 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Digitaal stemmen

Of eigenaren op afstand mogen stemmen, hangt nu af van jullie reglement. Op wetten.overheid.nl staat voor artikel 5:127 een wetswijziging aangekondigd per 1 januari 2027. Meer daarover lees je op de pagina over digitaal stemmen en de online ALV.

Lees ook: Een extra ALV aanvragen: zo vragen eigenaren een vergadering aan

Lees ook: De splitsingsakte of de breukdelen wijzigen: zo werkt het

Lees ook: Een VvE met een woningcorporatie: wat als de corporatie de meerderheid heeft?

Lees ook: Ondersplitsing en de ondervereniging: een VvE binnen een VvE

Veelgestelde vragen

Hoeveel stemmen heeft een eigenaar in de VvE?

Dat staat in de statuten in de akte van splitsing. Vaak is het één stem per appartementsrecht, maar een groter appartement of een bedrijfsruimte kan meer stemmen hebben.

Wat zijn breukdelen in een VvE?

Door de splitsing krijgt iedere eigenaar een aandeel in het gebouw. Die aandelen zijn gelijk, tenzij de akte een andere verhouding bepaalt. Het aandeel, de kostenverdeling en het aantal stemmen hoeven niet hetzelfde te zijn.

Hoe tel je de stemmen bij een gewoon VvE-besluit?

Een besluit wordt genomen met meer dan de helft van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten iets anders bepalen. Wie niet stemt of niet aanwezig is, telt dan niet mee.

Welke meerderheid is nodig om de splitsingsakte te wijzigen?

Ten minste vier vijfde van alle stemmen, ook die van wie er niet is, met een oproeptermijn van ten minste vijftien dagen. De akte kan een grotere meerderheid vragen.

Mag een huurder stemmen in de VvE-vergadering?

Nee, een huurder stemt niet. De eigenaar kan wel iemand machtigen als het reglement dat toestaat.