Cv-ketel in een appartement: VvE of eigenaar?

Kort antwoord

Bij de vraag “VvE of eigenaar” rond de cv ketel geldt meestal: een eigen ketel die alleen jouw appartement verwarmt, is voor jou. Jij betaalt onderhoud, reparatie en vervanging. Een gezamenlijke installatie, zoals blokverwarming, is voor de VvE. De rookgasafvoer en de luchttoevoer zijn vaak gemeenschappelijk, ook als de ketel zelf van jou is. Wat bij jullie geldt, staat in het splitsingsreglement.

Wat zegt de wet?

De wet noemt de cv-ketel niet. Wel staat erin dat de VvE het beheer voert over de gemeenschap, met uitzondering van de delen die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Jouw eigen appartement valt dus niet onder het beheer van de VvE.

Bron: artikel 5:126 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

In je eigen appartement mag je zonder toestemming van de andere eigenaren veranderingen aanbrengen, zolang dat geen nadeel geeft aan een ander deel van het gebouw. Je moet de VvE wel direct laten weten dat je iets hebt veranderd. Wordt de verzekeringspremie daardoor hoger, dan betaal jij het verschil. Het reglement mag van deze regels afwijken.

Bron: artikel 5:119 lid 1, 2 en 4 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Wat staat er in het splitsingsreglement?

Het splitsingsreglement bepaalt welke kosten voor de VvE zijn en welke voor de eigenaar. Recente reglementen zijn vaak gebaseerd op het modelreglement van 2017. Daarin is het onderhoud en de vervanging van een installatie voor de zelfstandige verwarming van een privégedeelte voor rekening van de eigenaar. Schoorstenen, rookkanalen en rookgasafvoeren worden daarin juist bij de gemeenschappelijke delen genoemd, net als een gezamenlijke verwarmingsinstallatie.

Oudere reglementen kunnen dit heel anders regelen. Lees dus altijd jullie eigen akte en reglement. Twijfel je over een onderdeel? Lees dan Privé of gemeenschappelijk: wie betaalt welk onderhoud in de VvE?

Drie situaties

• Eigen ketel met eigen afvoer. De ketel en de leidingen in je woning zijn voor jou. Het stuk afvoer dat door de gevel of het dak gaat, kan gemeenschappelijk zijn.
• Eigen ketel op een gezamenlijke afvoer. In veel flats zijn de ketels van meerdere woningen op één gezamenlijk kanaal aangesloten. De ketel is van jou, het kanaal is meestal van de VvE. Een nieuwe ketel moet wel geschikt zijn voor dat systeem.
• Blokverwarming of een collectieve installatie. Eén installatie verwarmt alle woningen. Die is van de VvE, en de kosten worden verdeeld volgens het reglement. Radiatoren in je woning kunnen daar ook onder vallen.

Je ketel vervangen: waar let je op?

1. Lees het reglement. Staat er een regel over installaties of over toestemming? Dan geldt die.
2. Kijk naar de afvoer. Is je ketel aangesloten op een gezamenlijk kanaal, vraag de installateur dan te controleren of de nieuwe ketel daarop mag.
3. Werk aan de buitenkant? Vraag toestemming. Een nieuw gat in de gevel of een nieuwe doorvoer door het dak raakt gemeenschappelijke delen. Daar beslist de VvE over. Lees ook Verbouwen in je appartement: heb je toestemming van de VvE nodig?
4. Meld de verandering bij de VvE. Dat is een wettelijke plicht, en zo weet het bestuur welke installaties er in het gebouw hangen.

Denk je aan een warmtepomp in plaats van een ketel? Dan komt er vaak een buitendeel op het dak, de gevel of het balkon. Ook dan is toestemming van de VvE meestal nodig.

Onderhoud en veiligheid

Een slecht onderhouden ketel of een lekkende afvoer kan gevaarlijk zijn, ook voor de buren. Laat je ketel daarom regelmatig onderhouden door een erkende installateur en volg het advies van de fabrikant. Een koolmonoxidemelder in de buurt van de ketel geeft extra zekerheid.

Het reglement kan regels bevatten over het gebruik, het beheer en het onderhoud van de privégedeelten. Staat daar een onderhoudsplicht voor ketels in, dan moet je je daaraan houden.

Bron: artikel 5:112 lid 4 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Is de afvoer gemeenschappelijk, dan zorgt de VvE voor controle en onderhoud ervan. Zet dat in het onderhoudsplan en in het overzicht van keuringen. Daarvoor kan het bestuur toegang tot je woning vragen, als dat nodig is voor zijn taak. Meer hierover staat in Keuringen en brandveiligheid: wat het VvE-bestuur bijhoudt.

Bron: artikel 5:132 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Wat kan het bestuur doen?

Maak een overzicht van de installaties in het gebouw: welke woningen een eigen ketel hebben, wie op een gezamenlijke afvoer zit en wanneer die voor het laatst is gecontroleerd. Herinner eigenaren in het najaar aan het onderhoud van hun ketel. Dat past goed in een vaste ronde, zoals in Winterklaar: checklist voor het VvE-bestuur. Lekt een ketel en hebben de buren schade? Lees dan Lekkage in een appartement: wie betaalt de schade?

Veelgestelde vragen

Wie betaalt het onderhoud van de cv-ketel in een appartement?

Meestal de eigenaar, als de ketel alleen zijn eigen appartement verwarmt. Een gezamenlijke installatie, zoals blokverwarming, is meestal voor de VvE. Het splitsingsreglement is beslissend.

Heb ik toestemming van de VvE nodig voor een nieuwe cv-ketel?

Voor een ketel binnen je eigen woning meestal niet, tenzij het reglement anders bepaalt. Je moet de verandering wel melden bij de VvE. Gaat het om werk aan de gevel of het dak, zoals een nieuwe afvoer, dan heb je toestemming van de VvE nodig.

Wie is verantwoordelijk voor de rookgasafvoer?

Dat hangt af van het reglement. In veel recente reglementen horen rookgasafvoeren en rookkanalen bij de gemeenschappelijke delen. Bij een gezamenlijk afvoerkanaal is de VvE dan verantwoordelijk voor controle en onderhoud.

Mag de VvE eisen dat ik mijn ketel laat onderhouden?

Ja, als het reglement of een regel die daarop is gebaseerd dat voorschrijft. Het reglement mag regels geven over het gebruik, het beheer en het onderhoud van de privégedeelten.

Mijn cv-ketel lekt en de buren hebben schade. Wie betaalt?

Dat hangt af van de oorzaak en van de verzekeringen. Meld de schade snel bij het bestuur en bij je eigen verzekeraar. Het artikel over lekkage in een appartement legt uit hoe je dat aanpakt.