Wat is een VvE? Rechten en plichten als appartementseigenaar

Kort antwoord

Een VvE is de vereniging van alle eigenaren van de appartementen in één gebouw of complex. Samen zorgen jullie voor de delen die van iedereen zijn, zoals het dak, de gevel, het trappenhuis en de leidingen. De VvE is een rechtspersoon: ze kan zelf contracten sluiten en sparen. In de wet heet ze de vereniging van eigenaars; veel mensen zeggen vereniging van eigenaren.

Iedere eigenaar is vanzelf lid. Het lidmaatschap begint als je eigenaar wordt en stopt pas als je dat niet meer bent. Opzeggen kan dus niet.

Bron: artikel 5:124 lid 1 en 5:125 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Je koopt een appartementsrecht

Wie een appartement koopt, koopt juridisch gezien een appartementsrecht. Dat is een aandeel in het hele gebouw en de grond, samen met het recht om één deel daarvan alleen zelf te gebruiken: jouw woning. Soms hoort daar ook een berging, tuin of parkeerplaats bij. Al het andere is van alle eigenaren samen.

Bron: artikel 5:106 lid 4 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Welke delen bij jouw appartementsrecht horen en welke gemeenschappelijk zijn, staat in de akte van splitsing en op de tekening die daarbij hoort. Lees daarover Splitsingsakte opvragen: waar vind je hem en wat staat erin? en Privé of gemeenschappelijk: wie betaalt welk onderhoud?

Hoe ontstaat een VvE?

Een VvE ontstaat bij de splitsing van een gebouw in appartementsrechten. Daarvoor maakt de notaris een akte van splitsing, die bij het Kadaster wordt ingeschreven. Het reglement in die akte moet de oprichting van de VvE en haar statuten regelen. De VvE bestaat dus vanaf de splitsing, ook als er nog nooit is vergaderd. Ook bij twee appartementen, zoals een boven- en benedenwoning.

Bron: artikel 5:109 lid 1 en 5:112 lid 1 onder e Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Wat doet de VvE?

• Beheer en onderhoud van alles wat gemeenschappelijk is, zoals het dak, de gevel, de fundering, het trappenhuis, de lift en gezamenlijke leidingen.
• Sparen voor groot onderhoud in het reservefonds. Voor een woongebouw geldt een wettelijk minimum. Dat is het bedrag uit een onderhoudsplan (MJOP) dat de ALV heeft vastgesteld, dat hooguit vijf jaar oud is en minstens tien jaar vooruitkijkt. Of de VvE kiest voor ieder jaar minstens 0,5% van de herbouwwaarde.
• Het gebouw verzekeren. Het reglement bepaalt wie dat regelt en tegen welke risico’s.
• Toezien op de regels. De VvE let erop dat eigenaren en gebruikers zich aan de afspraken houden. Als het echt niet anders kan, stapt ze daarvoor naar de rechter.

Bron: artikel 5:126 leden 1, 2 en 6 en 5:112 lid 1 onder d Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

De regels: akte, reglement en huishoudelijk reglement

De afspraken in een VvE staan op een paar plekken, van zwaar naar licht:

1. De wet: Boek 5, titel 9 van het Burgerlijk Wetboek.
2. De akte van splitsing met het splitsingsreglement. Hierin staat onder meer welke kosten de eigenaren samen dragen, hoe de bijdrage werkt, hoe het gebouw verzekerd is en wat de statuten zijn. Vaak verwijst de akte naar een modelreglement van de notarissen.
3. Het huishoudelijk reglement met praktische regels over het gebruik van de gemeenschappelijke delen, zoals de fietsenstalling of de tuin.
4. Besluiten van de vergadering, die in de notulen staan.

Bron: artikel 5:111 onder d, 5:112 lid 1 en 5:128 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Meer hierover lees je in Huishoudelijk reglement van de VvE: wat mag erin?

Wie beslist: de ALV en het bestuur

De vergadering van eigenaars, meestal de ALV genoemd (algemene ledenvergadering), beslist over de belangrijkste zaken. Alle eigenaren mogen erbij zijn. De ALV beslist over alles wat niet aan iemand anders is gegeven, zoals de begroting, groot onderhoud en de hoogte van de bijdrage. Een besluit gaat door met meer dan de helft van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten iets anders zeggen. Hoeveel stemmen iedere eigenaar heeft, staat ook in de statuten.

Bron: artikel 5:125 lid 1, 5:127 lid 1 en 5:112 lid 2 onder d Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Het bestuur voert de besluiten uit en beheert het geld. De ALV benoemt het bestuur en kan het ook altijd weer ontslaan. Een bestuurder hoeft geen eigenaar te zijn: ook een professionele beheerder kan bestuurder zijn. Lees meer in Taken van voorzitter, secretaris en penningmeester en Stemmen in de VvE: hoeveel stemmen heeft iedere eigenaar? Over online vergaderen: zie Digitaal stemmen en online ALV.

Bron: artikel 5:131 leden 2 en 3 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Wat betaal je aan de VvE?

Iedere eigenaar betaalt een vaste bijdrage, vaak per maand. Daarmee betaalt de VvE de lopende kosten, zoals de opstalverzekering, de schoonmaak en de stroom in de hal, en spaart ze voor het reservefonds. Hoeveel jij betaalt, hangt af van de verdeelsleutel in het reglement. Staat daar niets over, dan betaalt ieder appartementsrecht een gelijk deel.

Goed om te weten: voor schulden van de VvE ben je samen met de VvE aansprakelijk, voor jouw deel. Dat geldt voor schulden uit de tijd dat jij eigenaar was. Kan de VvE een rekening niet betalen, dan kan de schuldeiser jou aanspreken voor jouw aandeel. Zie Hoe hoog moet de VvE-bijdrage zijn? en Reservefonds VvE en MJOP.

Bron: artikel 5:112 lid 2 onder c en 5:113 leden 2 en 5 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Je rechten als eigenaar

• Meepraten en stemmen in de ALV.
• Je eigen woning gebruiken en verbouwen. In je eigen deel mag je veranderingen aanbrengen zonder toestemming, zolang dat geen nadeel geeft voor een ander deel. Je laat de VvE wel meteen weten wat je verandert. Het reglement kan strengere regels hebben. Zie Verbouwen in je appartement.
• Verhuren. Dat mag in principe, maar het reglement kan er regels voor hebben, bijvoorbeeld voor kortdurende verhuur. De regels over gebruik, beheer en onderhoud gelden ook voor je huurder. Zie Verhuur en een VvE.
• Een besluit laten toetsen. Is een besluit niet volgens de regels genomen, onredelijk of in strijd met het huishoudelijk reglement? Vraag de kantonrechter dan het te vernietigen, binnen een maand nadat je van het besluit wist of kon weten. Botst de inhoud met de wet of de akte, dan is het besluit meestal vanzelf ongeldig. Zie Een VvE-besluit aanvechten.
• Vervangende toestemming. Weigert de VvE zonder redelijke grond toestemming voor iets aan de gemeenschappelijke delen, dan kan de kantonrechter die toestemming vervangen.

Bron: artikel 5:119, 5:120, 5:121 lid 1 en 5:130 en artikel 2:14 en 2:15 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl (Boek 5) en wetten.overheid.nl (Boek 2).

Je plichten als eigenaar

• Op tijd je bijdrage betalen.
• Je houden aan het reglement, het huishoudelijk reglement en de besluiten. Verhuur je, zorg dan dat je huurder de regels kent.
• Het bestuur binnenlaten als dat nodig is voor zijn taak, zoals bij een lekkage.
• Bij verkoop: de koper meldt zich direct schriftelijk bij de VvE. De notaris vraagt het bestuur om een verklaring over wat er nog betaald moet worden.

Bron: artikel 5:122 leden 2 en 5 en 5:132 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Zie ook Appartement kopen? Zo check je de VvE.

Slapende en kleine VvE’s

Niet elke VvE werkt zoals het hoort. In veel kleine gebouwen is nooit vergaderd en heeft niemand een rekening geopend. Zo’n slapende VvE heeft toch dezelfde plichten. Hoe je dat oppakt, lees je in Een slapende VvE weer actief maken en op Kleine VvE van 2 tot 10 woningen.

Veelgestelde vragen

Ben ik verplicht lid van de VvE?

Ja. Iedere eigenaar van een appartementsrecht is vanzelf lid van de VvE. Opzeggen kan niet. Het lidmaatschap stopt pas als je geen eigenaar meer bent, bijvoorbeeld na verkoop.

Wat is het verschil tussen de VvE en een beheerder?

De VvE is de vereniging van alle eigenaren. Een beheerder is een bedrijf of persoon die werk voor de VvE doet, zoals de administratie of het technisch beheer. De ALV beslist of er een beheerder komt en wat die mag doen.

Heeft een gebouw met twee appartementen ook een VvE?

Ja. Is het gebouw gesplitst in appartementsrechten, dan is er een VvE, ook bij twee woningen. De regels uit de wet en de akte gelden dan net zo, al kunnen jullie het werk eenvoudig houden.

Wat gebeurt er als ik de VvE-bijdrage niet betaal?

Dan ontstaat er een achterstand. Het bestuur stuurt een herinnering en een aanmaning en kan uiteindelijk naar de rechter om het bedrag te innen. Wat er precies kan, staat in het reglement.

Waar vind ik de regels van mijn VvE?

In de akte van splitsing met het splitsingsreglement, vaak met een verwijzing naar een modelreglement. Daarnaast kan er een huishoudelijk reglement zijn. Het bestuur heeft deze stukken, en de akte kun je ook bij het Kadaster opvragen.