De splitsingsakte of de breukdelen wijzigen: zo werkt het

Kort antwoord

De akte van splitsing wijzig je met een nieuwe notariële akte die in de openbare registers wordt ingeschreven. Daarvoor moeten alle eigenaren meewerken. Of de vergadering besluit met minstens vier vijfde van alle stemmen, en het bestuur werkt mee bij de notaris. Ook hypotheekbanken en andere rechthebbenden moeten toestemming geven. Werkt iemand zonder goede reden niet mee, dan kan de kantonrechter die medewerking vervangen.

Bron: artikel 5:139 leden 1, 2, 3 en 5 en 5:140 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Wat valt onder de akte?

Bij de akte hoort een tekening met de grenzen van de privédelen. Ook het reglement hoort bij de akte, met de statuten van de VvE. In de statuten staat onder meer hoeveel stemmen iedere eigenaar heeft. Verander je iets daarvan, dan wijzig je de akte.

Bron: artikel 5:109 leden 2 en 3, 5:111 en 5:112 leden 1 en 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Breukdelen: aandeel en kosten

“Breukdelen” kan twee dingen betekenen. Het aandeel van ieder appartementsrecht in het gebouw is gelijk, tenzij de akte een andere verhouding noemt. Dan moet uit de akte blijken waarop die verhouding is gebaseerd. De bijdrage in de kosten is ook gelijk, tenzij het reglement een andere verdeling geeft. Wil je een van beide veranderen, dan is een wijziging van de akte nodig.

Bron: artikel 5:113 leden 1 en 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Hoe aandeel, kosten en stemmen samenhangen, lees je in Stemmen in de VvE: hoeveel stemmen heeft iedere eigenaar?.

Route 1: alle eigenaren werken mee

Zijn alle eigenaren het eens, dan leggen zij de wijziging samen vast bij de notaris. In een groot gebouw lukt dat niet altijd.

Bron: artikel 5:139 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Route 2: een besluit van de vergadering

1. Laat een notaris het voorstel maken.
2. Roep de vergadering op met een termijn van minstens vijftien dagen. Vermeld in de oproeping dat een wijziging van de akte wordt voorgesteld.
3. Leg het voorstel ter inzage, met de letterlijke tekst van de wijziging, minstens vijf dagen vóór de vergadering. Dat hoeft niet als alle eigenaren aanwezig of vertegenwoordigd zijn en iedereen voor stemt.
4. Stem. Er zijn minstens vier vijfde van alle stemmen in de VvE nodig, ook van wie er niet is. Staat in jullie akte een grotere meerderheid, dan geldt die.
5. Vraag toestemming aan wie een beperkt recht op een appartement heeft, zoals een hypotheekbank. Ook beslagleggers moeten toestemmen, behalve als alleen het reglement verandert. Bij erfpacht of opstal stemt de grondeigenaar toe. Wordt een erfdienstbaarheid kleiner, dan stemt ook die rechthebbende toe.
6. Teken bij de notaris. Het bestuur werkt mee aan de akte en de notaris laat die inschrijven. Verandert een grens van een privédeel, dan hoort er een nieuwe tekening bij.

Bron: artikel 5:139 leden 2 tot en met 5 Burgerlijk Wetboek, zie wetten.overheid.nl, met artikel 2:42 leden 1, 2 en 3 Burgerlijk Wetboek, zie wetten.overheid.nl (Boek 2).

Zie ook Oproeptermijn en agenda van de ALV: zo roep je geldig op.

Bezwaar tegen de wijziging

Een eigenaar die niet vóór het besluit stemde, kan de rechter vragen het besluit te vernietigen. Dat moet binnen drie maanden na het besluit. De rechter kan dat afwijzen als die eigenaar geen schade lijdt of een redelijke schadevergoeding krijgt aangeboden. Ontbreekt een vereiste toestemming of machtiging, dan kan wie toestemming had moeten geven de wijziging laten vernietigen, binnen een jaar.

Bron: artikel 5:140b en 5:141 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Voor bezwaar tegen andere besluiten, zie Een VvE-besluit aanvechten: wanneer kan het en hoe snel moet je zijn?.

Als iemand niet meewerkt

Weigert een eigenaar of rechthebbende zonder redelijke grond, of reageert hij niet? Dan kan de kantonrechter een vervangende machtiging geven. Dat verzoek doen eigenaren met samen minstens de helft van de stemmen. Gaat het alleen om een grensverschuiving tussen twee appartementen, eventueel met andere breukdelen, dan kunnen die twee eigenaren het verzoek ook samen doen. Iedereen van wie toestemming nodig is, wordt opgeroepen.

Bron: artikel 5:140 leden 1 tot en met 4 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Klopt de akte niet meer met het gebouw, of voldoet hij niet aan de wet? Dan kan de kantonrechter op verzoek ook bevelen dat de akte wordt gewijzigd.

Bron: artikel 5:144 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Veelgestelde vragen

Kan de VvE de breukdelen zelf aanpassen?

Niet met een gewoon besluit. De aandelen staan in de akte en de kostenverdeling in het reglement. Voor een wijziging is een notariële akte nodig, met medewerking van alle eigenaren of een besluit met minstens vier vijfde van alle stemmen.

Tellen de afwezige eigenaren mee bij vier vijfde?

Ja. Het gaat om vier vijfde van het aantal stemmen dat aan alle eigenaren toekomt, niet alleen van de stemmen die worden uitgebracht. Jullie akte kan een nog grotere meerderheid vragen.

Moet mijn hypotheekbank toestemming geven?

Ja. Een hypotheekbank heeft een beperkt recht op het appartement en moet daarom toestemming geven. Weigert die zonder redelijke grond, dan kan de kantonrechter een machtiging geven.

Hoe lang is de oproeptermijn?

Voor een vergadering over het wijzigen van de akte is de oproeptermijn minstens vijftien dagen. Het voorstel moet ook minstens vijf dagen vóór de vergadering met de letterlijke tekst ter inzage liggen.

Ik stemde tegen. Kan ik nog iets doen?

Ja. Binnen drie maanden na het besluit kun je de rechter vragen het te vernietigen. Lijd je geen schade of krijg je een redelijke vergoeding aangeboden, dan kan de rechter dat afwijzen.