Een VvE met een woningcorporatie: wat als de corporatie de meerderheid heeft?

Kort antwoord

Een woningcorporatie die appartementen in jullie gebouw bezit, is gewoon eigenaar en dus lid van de VvE. Ze heeft net zoveel stemmen als in de akte van splitsing bij haar appartementen staat. Heeft ze meer dan de helft, dan beslist ze gewone besluiten in feite zelf. Maar ze moet zich wel redelijk gedragen. Een besluit dat onredelijk is tegenover de andere eigenaren, kan de kantonrechter vernietigen.

Hoe vaak komt dit voor?

Het CBS telde op 1 januari 2022 ruim 1,4 miljoen woningen in een VvE. Daarvan was 20 procent een huurwoning van een corporatie (293 duizend woningen). Het CBS noemt een VvE gemengd als er minstens één koopwoning en minstens één huurwoning in zit.

Bron: CBS, Aantallen en kenmerken van VvE’s 2022, paragraaf 3.2 en voetnoot 8, geraadpleegd 28-10-2026.

De corporatie is lid, de huurder niet

Iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid van de VvE. Dat geldt ook voor een corporatie. De huurders van de corporatie zijn geen lid en stemmen niet mee. De regels van het reglement over gebruik, beheer en onderhoud gelden wel voor hen.

Bron: artikel 5:125 lid 2 en 5:120 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

De corporatie betaalt mee in de kosten, net als ieder ander. Dat gebeurt naar het aandeel dat in het reglement staat, en anders voor elk appartement een gelijk deel.

Bron: artikel 5:113 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Stemmen: hoeveel heeft de corporatie?

Hoeveel stemmen elke eigenaar heeft, staat in de statuten van de VvE. Die horen bij de akte van splitsing. Een gewoon besluit valt bij meer dan de helft van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten iets anders zeggen. Heeft de corporatie veel appartementen, dan heeft ze dus vaak veel stemmen. Een grens aan het aantal stemmen van één eigenaar staat niet in de wet.

Bron: artikel 5:112 lid 2 onder d en 5:127 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Voor het wijzigen van de akte van splitsing is minstens vier vijfde van alle stemmen nodig, of meer als de akte dat zegt. Met een heel grote meerderheid kan een corporatie dus ook dat in haar eentje halen. Hoe je stemmen telt, lees je in Stemmen in de VvE: hoeveel stemmen heeft iedere eigenaar?

Bron: artikel 5:139 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Wat beschermt de andere eigenaren?

• Redelijkheid en billijkheid. De VvE en haar leden moeten zich redelijk gedragen tegenover elkaar. Dat geldt ook voor een eigenaar met de meeste stemmen.
• Besluit laten vernietigen. Een besluit dat in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, kan worden vernietigd. Bij een VvE doe je dat bij de kantonrechter, binnen een maand nadat je van het besluit wist of kon weten. Zie Een VvE-besluit aanvechten: wanneer kan het en hoe snel moet je zijn?
• Vervangende toestemming. Weigert de VvE zonder redelijke grond toestemming voor iets waarvoor je die nodig hebt? Dan kan de kantonrechter die toestemming geven.
• Tegenstrijdig belang in het bestuur. Is een bestuurder ook medewerker van de corporatie en speelt er een tegenstrijdig belang? Dan regelt de wet wie de VvE vertegenwoordigt.

Bron: artikel 2:8 en 2:15 lid 1 onder b Burgerlijk Wetboek, zie wetten.overheid.nl (Boek 2). Artikel 5:130 leden 1 en 2, 5:121 lid 1 en 5:133 lid 2 Burgerlijk Wetboek, zie wetten.overheid.nl.

Het bestuur in een gemengde VvE

De vergadering benoemt het bestuur, al dan niet uit de leden. Het bestuur kan uit één persoon bestaan, tenzij de statuten meer bestuurders vragen. De vergadering kan het bestuur altijd ontslaan. Een gemengd bestuur, met iemand van de corporatie en een of twee bewoners, is dus mogelijk als de vergadering dat kiest.

Bron: artikel 5:131 leden 1 en 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Zo werk je goed samen

1. Vraag de corporatie om één vaste contactpersoon voor de VvE.
2. Leg vooraf vast wanneer de vergaderstukken klaar zijn, zodat de corporatie op tijd intern kan beslissen.
3. Maak samen één onderhoudsplan. De wet vraagt een reservering voor onderhoud, ook in een gemengde VvE. Zie Wat is een MJOP en wat moet erin?
4. Spreek af hoe meldingen van huurders over gemeenschappelijke delen bij het bestuur komen.
5. Leg besluiten en stemmen per eigenaar vast in de notulen.

Bron: artikel 5:126 lid 1 en 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Veelgestelde vragen

Is een woningcorporatie lid van de VvE?

Ja. Iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid, dus ook een corporatie die appartementen in het gebouw bezit.

Mogen huurders van de corporatie meestemmen?

Nee. Alleen de eigenaar heeft stemrecht. De huurder moet zich wel houden aan de regels over gebruik, beheer en onderhoud uit het reglement.

Kan de corporatie alles alleen beslissen?

Heeft ze meer dan de helft van de stemmen, dan beslist ze gewone besluiten in feite zelf. Ze moet zich wel redelijk gedragen. Een onredelijk besluit kan de kantonrechter vernietigen.

Hoe snel moet ik een besluit aanvechten?

Binnen een maand nadat je van het besluit wist of kon weten. Het verzoek doe je bij de kantonrechter.

Mag iemand van de corporatie in het bestuur?

De vergadering benoemt het bestuur, al dan niet uit de leden. Een medewerker van de corporatie kan dus bestuurder worden als de vergadering dat besluit. Kijk ook wat jullie statuten zeggen.