Een VvE met twee eigenaren: zo neem je samen besluiten

Kort antwoord

In een VvE met 2 eigenaren gelden dezelfde wettelijke regels als in een complex met honderd woningen. De vergadering neemt besluiten met een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten iets anders bepalen. Hebben jullie allebei evenveel stemmen? Dan heeft geen van beiden alleen een meerderheid. Zonder overeenstemming is er dus geen besluit. Lukt het echt niet om samen te beslissen, dan kan de kantonrechter in bepaalde gevallen de toestemming van de ander vervangen.

Bron: artikel 5:127 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Is er bij twee woningen echt een VvE?

Ja. Is het pand gesplitst in appartementsrechten, dan hoort daar een vereniging van eigenaars bij. Het reglement in de akte van splitsing moet de oprichting van die vereniging regelen. Iedere appartementseigenaar is automatisch lid. De VvE is een rechtspersoon, ook als er maar twee leden zijn.

Bron: artikel 5:112 lid 1, 5:124 lid 1 en 5:125 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl voor artikel 5:112 en artikel 5:125.

Is de VvE nooit echt opgestart? Dan helpt Nieuwe VvE na splitsing: zo start je de vereniging goed.

Hoeveel stemmen heeft ieder?

De statuten moeten bepalen hoeveel stemmen iedere eigenaar in de vergadering kan uitbrengen. Bij twee woningen zijn dat vaak gelijke stemmen. Maar het kan ook anders zijn, bijvoorbeeld als de ene woning veel groter is. Lees dus eerst de akte van splitsing en het splitsingsreglement.

Bron: artikel 5:112 lid 2 onder d Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

• Gelijke stemmen: jullie moeten het samen eens worden. Staken de stemmen, dan is het voorstel niet aangenomen.
• Ongelijke stemmen: de eigenaar met de meeste stemmen kan gewone besluiten alleen dragen. Kijk wel in het reglement: voor sommige besluiten is een grotere meerderheid of zelfs iedereen nodig.

Hoe stemmen en breukdelen werken, lees je in Stemmen in de VvE: hoeveel stemmen heeft iedere eigenaar?

Vergaderen met z’n tweeën

Een vergadering aan de keukentafel is prima. Houd je wel aan de manier van oproepen uit de statuten, en schrijf kort op wat jullie besluiten. Een paar regels per besluit is genoeg: wat is besloten, wie doet wat en wanneer. Dat voorkomt later discussie, zeker als een van jullie verhuist en de nieuwe eigenaar wil weten wat er is afgesproken.

Soms kan een besluit ook zonder vergadering, bijvoorbeeld per mail. Wanneer dat mag, lees je in Een VvE-besluit nemen zonder vergadering.

Bestuur en taken verdelen

Het bestuur bestaat uit één bestuurder, tenzij de statuten zeggen dat er meer zijn. De vergadering benoemt het bestuur en kan het ook weer ontslaan. In een VvE met twee eigenaren werkt het vaak goed als de een bestuurder is en de ander de kas controleert. Of je wisselt elk jaar.

Bron: artikel 5:131 lid 1 en lid 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Spreek ook af wie de verzekering regelt, wie de bankrekening beheert en wie contact houdt met een aannemer. Een vaste taakverdeling scheelt veel gedoe.

Geld: ook een kleine VvE spaart

Ook met twee woningen moet de VvE een reservefonds hebben voor onderhoud dat niet elk jaar terugkomt, zoals een nieuw dak of schilderwerk. Voor een woongebouw ligt de jaarlijkse reservering vast in de wet: minstens het bedrag uit een door de vergadering vastgesteld onderhoudsplan van hoogstens vijf jaar oud, of anders minstens 0,5% van de herbouwwaarde.

Het geld van het reservefonds staat op een aparte betaal- of spaarrekening op naam van de VvE. Daarvan afwijken kan alleen via het reglement, met een bankgarantie of met een besluit met minstens vier vijfde van de stemmen. Hebben jullie elk de helft van de stemmen, dan moeten jullie dus allebei instemmen.

Bron: artikel 5:126 lid 1, 2 en 3 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Als jullie het oneens zijn

Een patstelling is in een VvE met twee eigenaren de grootste valkuil. Probeer het eerst zo:

1. Ga terug naar de feiten. Laat een onafhankelijke vakman de staat van het dak of de gevel bekijken. Een rapport van een derde haalt vaak de angel eruit.
2. Vraag meerdere offertes. Dan gaat het gesprek over prijs en kwaliteit, niet over wie gelijk heeft.
3. Schakel een bemiddelaar in. Een neutrale derde helpt om weer met elkaar te praten.

Weigert de ander zonder redelijke grond toestemming of medewerking voor iets aan de gemeenschappelijke delen? Dan kan de kantonrechter op verzoek een machtiging geven die deze toestemming vervangt. De rechter kan dan ook bepalen hoe de kosten worden verdeeld.

Bron: artikel 5:121 lid 1 en lid 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Ben je het niet eens met een besluit dat wel is genomen? Dan kun je de kantonrechter vragen het te vernietigen. Dat moet binnen een maand nadat je van het besluit wist of had kunnen weten.

Bron: artikel 5:130 lid 1 en lid 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Meer tips staan in Geschil in de VvE oplossen: van gesprek tot kantonrechter.

Leg afspraken vooraf vast

De beste manier om ruzie te voorkomen, is goede afspraken maken als het nog gezellig is. Denk aan een jaarlijkse vaste vergaderdatum, een onderhoudsplan voor tien jaar en duidelijke regels voor de tuin, de schuur of het trappenhuis. Zulke regels kunnen in een huishoudelijk reglement. Lees daarvoor Huishoudelijk reglement van de VvE: wat mag erin en hoe stel je het vast?

Veelgestelde vragen

Heeft een pand met twee appartementen altijd een VvE?

Ja, als het pand is gesplitst in appartementsrechten. Het reglement in de akte van splitsing regelt de oprichting van de vereniging van eigenaars, en iedere appartementseigenaar is automatisch lid.

Wat gebeurt er als de stemmen staken?

Een besluit vraagt een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten iets anders zeggen. Bij gelijke stemmen is het voorstel dus niet aangenomen. Kom je er niet uit, dan kan de kantonrechter in bepaalde gevallen de toestemming van de ander vervangen.

Moeten we met z’n tweeën echt vergaderen?

Ja, de vergadering van eigenaars blijft het orgaan dat besluit, ook met twee leden. Dat kan heel eenvoudig, bijvoorbeeld aan de keukentafel. Volg de oproepregels uit de statuten en schrijf de besluiten kort op.

Moet een VvE met twee eigenaren een reservefonds hebben?

Ja. De wet schrijft een reservefonds voor, ook voor een kleine VvE. De jaarlijkse reservering volgt uit een vastgesteld onderhoudsplan van hoogstens vijf jaar oud, of is anders minstens 0,5% van de herbouwwaarde.

Kan één eigenaar alleen beslissen?

Alleen als die eigenaar volgens het splitsingsreglement meer stemmen heeft en er geen zwaardere meerderheid nodig is. Bij gelijke stemmen kan niemand alleen beslissen.