Overlast van buren in je appartementengebouw: wat kan de VvE doen?

Kort antwoord

Begin met een rustig gesprek en houd bij wat er gebeurt. Helpt dat niet, schakel dan buurtbemiddeling in. De VvE kan helpen als iemand zich niet houdt aan het splitsingsreglement of het huishoudelijk reglement. Dat geldt ook bij overlast in de gemeenschappelijke delen, zoals het trappenhuis, de lift of de fietsenstalling. Het bestuur kan een eigenaar aanspreken en de regels zo nodig via de rechter afdwingen. Bij gevaar bel je de politie, en bij ernstige en herhaalde overlast kan de gemeente ingrijpen.

Wanneer is het overlast?

Leven maakt geluid. Een stofzuiger overdag, een huilend kind of voetstappen horen erbij. De wet verbiedt wel hinder die te ver gaat, zoals lawaai, trillingen, stank of rook. Of dat zo is, hangt af van de situatie: hoe vaak, hoe lang, hoe hard en op welk moment.

Bron: artikel 5:37 en 6:162 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl (5:37) en wetten.overheid.nl (6:162).

Daarnaast kan het reglement van jullie VvE eigen regels hebben, bijvoorbeeld over muziek, huisdieren, roken in gemeenschappelijke ruimten of spullen in de gang.

Stap 1: praat erover en schrijf het op

• Kies een rustig moment, niet midden in de nacht als je boos bent.
• Vertel wat je hoort of ruikt en wanneer, en wat je zou willen. Vaak weten buren niet dat ze last bezorgen.
• Houd een logboek bij: datum, tijd, wat er was en hoe lang het duurde. Dat helpt bij elke volgende stap.
• Een rustige brief kan ook. Het Juridisch Loket heeft een voorbeeldbrief over burenoverlast.

Stap 2: buurtbemiddeling

Komen jullie er samen niet uit, kijk dan of jullie gemeente buurtbemiddeling heeft. Getrainde vrijwilligers helpen buren dan in een gesprek om zelf afspraken te maken. Meer informatie vind je bij het CCV over buurtbemiddeling.

Bron: Rijksoverheid: wat moet ik doen bij burenoverlast?

Stap 3: de VvE inschakelen

Heb je een koopappartement, dan kun je volgens de Rijksoverheid ook de VvE om hulp vragen. Dat ligt het meest voor de hand als:

• de overlast in of via de gemeenschappelijke delen plaatsvindt, zoals rommel in het trappenhuis of lawaai in de fietsenstalling;
• iemand zich niet houdt aan het splitsingsreglement of het huishoudelijk reglement;
• de overlast komt van een huurder: de regels uit het splitsingsreglement over gebruik, beheer en onderhoud gelden ook voor de gebruiker van een appartement. Voor het huishoudelijk reglement werkt het anders: dat geldt pas als de huurder heeft verklaard zich eraan te houden, of als de kantonrechter dat beslist.

Bron: artikel 5:120 lid 2 en 5:128 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Wat het bestuur kan doen:

• De eigenaar aanspreken, eerst in een gesprek en daarna schriftelijk. Bij een huurder is de verhuurder het eerste aanspreekpunt; zie Verhuur van een appartement melden bij de VvE.
• Regels maken of verduidelijken. De vergadering kan regels stellen voor het gebruik van de gemeenschappelijke delen, voor zover het splitsingsreglement er niets over zegt. Dat gebeurt meestal in het huishoudelijk reglement.
• Naleving afdwingen. De VvE ziet erop toe dat eigenaren en gebruikers zich aan de regels houden, en kan daarvoor naar de rechter.
• Een boete opleggen, maar alleen als jullie reglement een boeteregeling heeft, en volgens de regels die daarin staan.

Bron: artikel 5:126 lid 6 en 5:128 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Het zwaarste middel staat in de wet zelf. Het reglement kan bepalen dat de vergadering een eigenaar of gebruiker om ernstige redenen mag verbieden het appartement nog te gebruiken. Dat kan alleen als jullie reglement zo’n regeling heeft, voor de redenen die daarin staan. In de praktijk is dit een uiterste maatregel.

Bron: artikel 5:112 lid 4 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Tips voor het bestuur

• Blijf neutraal en hoor beide kanten.
• Deel klachten niet met naam en toenaam met het hele gebouw. Bespreek ze binnen het bestuur.
• Leg vast wat er is gemeld, wat het bestuur heeft gedaan en welke afspraken zijn gemaakt.
• Verwijs door naar buurtbemiddeling als het om een ruzie tussen twee buren gaat, en niet om de regels van de VvE.
• Zet terugkerende problemen op de agenda van de ALV, zodat de regels duidelijker worden.

Stap 4: gemeente en politie

Bij gevaar, geweld of een acute noodsituatie bel je 112. Bij ernstige overlast zonder spoed kun je de politie bellen via 0900-8844. Bij ernstige en herhaalde overlast vanuit een woning kan de burgemeester ingrijpen als het niet op een andere manier lukt, en als de gemeente daarvoor regels heeft in haar verordening. Meld zulke overlast daarom ook bij de gemeente.

Bron: artikel 151d Gemeentewet. Zie wetten.overheid.nl.

Stap 5: de rechter

Helpt niets, dan kun je als eigenaar of bewoner zelf naar de rechter, bijvoorbeeld om de overlast te laten verbieden. De VvE kan dat ook doen als iemand de regels van het reglement niet naleeft. Een procedure kost tijd en geld. Laat je daarom eerst adviseren, bijvoorbeeld door het Juridisch Loket of je rechtsbijstandsverzekering. Lees ook Geschil in de VvE oplossen: van gesprek tot kantonrechter.

Overlast voorkomen

• Zorg voor een kort en duidelijk huishoudelijk reglement. Geef het aan nieuwe bewoners en laat huurders tekenen dat ze zich eraan houden.
• Spreek vaste rusttijden af, bijvoorbeeld voor klussen.
• Regels voor de woning zelf, zoals geluidsisolatie onder een harde vloer, kunnen alleen als jullie splitsingsreglement dat toestaat. Zie Verbouwen in je appartement.
• Maak het makkelijk om een melding te doen, zodat kleine ergernissen niet groot worden.

Veelgestelde vragen

Wat kan ik doen tegen geluidsoverlast van de bovenburen?

Praat eerst rustig met ze en houd een logboek bij van wanneer het gebeurt. Helpt dat niet, schakel dan buurtbemiddeling in. Gaat het om regels van de VvE, zoals over vloeren of rusttijden, dan kun je ook het bestuur vragen om de eigenaar aan te spreken.

Moet de VvE optreden bij overlast?

De VvE ziet erop toe dat eigenaren en gebruikers zich aan de regels van het reglement houden, en kan dat zo nodig via de rechter afdwingen. Bij een ruzie tussen twee buren die niets met de VvE-regels te maken heeft, is buurtbemiddeling vaak de betere weg.

Kan de VvE een boete geven bij overlast?

Alleen als het reglement een boeteregeling heeft, en volgens de regels die daarin staan. Zonder zo’n regeling kan de VvE geen boete opleggen.

Wat als de overlast van een huurder komt?

Spreek de huurder aan en meld het bij de eigenaar die verhuurt. De regels uit het reglement over gebruik, beheer en onderhoud gelden ook voor de huurder. De VvE kan de eigenaar vragen om ervoor te zorgen dat zijn huurder zich eraan houdt.

Wanneer bel ik de politie bij burenoverlast?

Bij gevaar, geweld of een noodsituatie bel je 112. Bij ernstige overlast zonder spoed kun je de politie bellen via 0900-8844. Meld ernstige en herhaalde overlast ook bij de gemeente.