Vervangende machtiging van de kantonrechter: zo werkt artikel 5:121

Kort antwoord

Heb je voor een handeling aan de gemeenschappelijke delen toestemming of medewerking nodig van de VvE, het bestuur of andere eigenaren? En wordt die zonder redelijke grond geweigerd, of reageert niemand? Dan kun je de kantonrechter vragen om een vervangende machtiging. Die machtiging komt in de plaats van de toestemming. Het werkt ook andersom: de VvE kan zo’n machtiging vragen als zij toestemming van eigenaren nodig heeft.

Bron: artikel 5:121 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Wanneer kun je een machtiging vragen?

De wet noemt drie voorwaarden:

• Het gaat om een handeling aan de gemeenschappelijke delen. Voor privédelen geldt het alleen als jullie reglement een regeling heeft over het gebruik, beheer en onderhoud van die delen.
• Je hebt toestemming of medewerking nodig van een of meer eigenaren, van de VvE of van haar organen, zoals het bestuur of de vergadering. Of de VvE heeft toestemming nodig van eigenaren.
• De toestemming wordt zonder redelijke grond geweigerd, of degene die moet beslissen laat niets van zich horen.

Dat betekent ook: je moet de toestemming eerst echt gevraagd hebben. De wet zegt niet precies wat een redelijke grond is. De rechter kijkt naar jullie situatie.

Bron: artikel 5:121 lid 1 en 5:112 lid 4 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Of je voor een verbouwing toestemming nodig hebt, lees je in Verbouwen in je appartement: heb je toestemming van de VvE nodig?. Wat privé is en wat gemeenschappelijk, staat in Privé of gemeenschappelijk: wie betaalt welk onderhoud in de VvE?.

Wat kan de rechter nog meer beslissen?

• Kosten. Kost de handeling geld, dan kan de rechter op verzoek bepalen wie welk deel betaalt: alle eigenaren, een paar eigenaren of de VvE.
• Onderhoud van iets nieuws. Gaat het om een nieuw werk of een nieuwe installatie, bijvoorbeeld een laadpaal of een lift? Dan kan de rechter ook regelen wie later het onderhoud betaalt, en in welke verhouding.
• De gemeente. Voldoet het gebouw niet aan de regels voor het in stand houden van bouwwerken, of dreigt dat? En is minstens de helft van de stemmen vóór het onderhoud? Dan kan ook de gemeente om een machtiging vragen.

Bron: artikel 5:121 leden 2, 3 en 4 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Voor verduurzaming, zoals laadpalen en zonnepanelen, zie Verduurzamen met de VvE: zonnepanelen, isolatie en laadpalen.

Zo bereid je het verzoek voor

1. Vraag het duidelijk en schriftelijk. Beschrijf wat je wilt doen, waar en hoe. Voeg tekeningen, offertes of foto’s toe.
2. Laat het op de agenda zetten als de vergadering moet beslissen. Vraag om een antwoord met een reden als het nee is.
3. Bewaar alles. Je verzoek, het antwoord (of dat er geen antwoord kwam), de notulen en eventuele mails.
4. Probeer het eerst samen. Een gesprek of bemiddeling is sneller en goedkoper. Zie Geschil in de VvE oplossen: van gesprek tot kantonrechter.
5. Dien een verzoekschrift in bij de kantonrechter van de rechtbank in het arrondissement waar het gebouw (of het grootste deel ervan) staat. Bij de kantonrechter hoeft een advocaat het verzoekschrift niet te ondertekenen. Juridisch advies kan wel verstandig zijn.

Bron: artikel 5:121 lid 1 Burgerlijk Wetboek, zie wetten.overheid.nl, en artikel 278 leden 1 en 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, zie wetten.overheid.nl (Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering).

Niet verwarren met

• Een besluit laten vernietigen. Ben je het oneens met een genomen besluit zelf, dan geldt een andere procedure met een korte termijn. Zie Een VvE-besluit aanvechten: wanneer kan het en hoe snel moet je zijn?.
• De akte van splitsing wijzigen. Werkt iemand niet mee aan een wijziging van de akte, dan geldt een aparte regeling met een eigen machtiging.
• Regels voor een huurder. Weigert een gebruiker een regel van de vergadering na te leven, dan kan een eigenaar de kantonrechter vragen die regel ook voor hem te laten gelden.

Bron: artikel 5:130, 5:140 en 5:128 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Tip voor het bestuur

Zegt de VvE nee op een verzoek van een eigenaar? Geef dan altijd de reden en leg het besluit vast in de notulen. Reageer ook op tijd: geen antwoord geven kan al genoeg zijn voor een machtiging.

Veelgestelde vragen

Wat is een vervangende machtiging?

Een beslissing van de kantonrechter die in de plaats komt van de toestemming of medewerking die je nodig had van de VvE, het bestuur of andere eigenaren. Daarna mag je de handeling uitvoeren alsof je toestemming had.

Kan ik een machtiging vragen als de VvE niet antwoordt?

Ja. De wet noemt niet alleen een weigering zonder redelijke grond, maar ook de situatie waarin degene die moet beslissen zich niet verklaart. Bewaar wel het bewijs dat je het hebt gevraagd.

Kan de VvE zelf ook een machtiging vragen?

Ja. Als de VvE of haar organen voor een handeling aan de gemeenschappelijke delen toestemming nodig hebben van een of meer eigenaren, kan de VvE de kantonrechter om een machtiging vragen.

Heb ik een advocaat nodig?

Een verzoekschrift bij de kantonrechter hoeft niet door een advocaat te worden ondertekend. Je mag het dus zelf indienen. Bij een ingewikkelde zaak kan juridisch advies wel helpen.

Wie betaalt de kosten van het werk?

Dat kan de rechter op verzoek bepalen. Hij kan beslissen dat alle eigenaren, bepaalde eigenaren of de VvE meebetalen. Bij een nieuw werk of een nieuwe installatie kan hij ook het latere onderhoud regelen.