Airbnb in een appartement: mag de VvE het verbieden?

Mag de VvE Airbnb verbieden? Die vraag krijgt het bestuur van een vereniging van eigenaars vaak als er koffers door het trappenhuis rollen. Het korte antwoord: dat kan, maar alleen via het splitsingsreglement. Een besluit in de ALV of een regel in het huishoudelijk reglement is niet genoeg. In dit artikel lees je hoe het zit, en wat je als bestuur of eigenaar kunt doen.

Uitgangspunt: de eigenaar beslist over zijn woning

Een appartementseigenaar mag zijn woning zelf gebruiken of aan een ander in gebruik geven. Dat geldt ook voor de gangen, de lift en andere gemeenschappelijke delen die bij het wonen horen. Verhuur, ook voor korte tijd, is dus in beginsel toegestaan.

Er is één belangrijke uitzondering: het reglement in de akte van splitsing kan regels geven over het gebruik van de privégedeelten. Zo’n regel kan verhuur aan toeristen beperken of verbieden.

Bron: artikel 5:120 lid 1 en artikel 5:112 lid 4 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl voor artikel 5:120 en artikel 5:112.

Kijk eerst in het splitsingsreglement

Het antwoord staat dus in jullie eigen reglement. Zoek in de akte van splitsing naar woorden als gebruik, bestemming, verhuur of ingebruikgeving. Je komt dan grofweg drie situaties tegen:

• Er staat een verbod. Kortdurende of toeristische verhuur is niet toegestaan. Dan mag het niet, ook niet via Airbnb of een vergelijkbaar platform.
• Er staan voorwaarden. Bijvoorbeeld: eerst toestemming van het bestuur of de ALV, verhuur melden, of de huurder laat een gebruikersverklaring tekenen.
• Er staat niets over. Dan is het minder duidelijk en is verhuur meestal moeilijk tegen te houden.

Oudere reglementen zeggen vaak alleen dat een appartement bestemd is ‘tot woning’. Of toeristische verhuur daarbij past, is niet altijd duidelijk. Het hangt af van de tekst en de omstandigheden. Bij een conflict hierover is juridisch advies verstandig.

Meer over verhuur in het algemeen lees je in Verhuur en een VvE: wat mag er volgens het splitsingsreglement.

Waarom het huishoudelijk reglement niet genoeg is

De ALV mag regels maken voor het gebruik van de gemeenschappelijke delen, voor zover het splitsingsreglement daar niets over zegt. Dat gaat over de hal, de lift, de fietsenstalling en de tuin. Het gaat niet over wat een eigenaar in zijn eigen woning doet. Een verbod op verhuur van een appartement hoort daarom niet in het huishoudelijk reglement.

Bron: artikel 5:128 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Het huishoudelijk reglement helpt wel bij de gevolgen van verhuur. Denk aan regels over sleutels en tags, koffers in de lift, afval of rust in het trappenhuis. Lees er meer over in Huishoudelijk reglement van de VvE.

Een verbod toevoegen: het reglement wijzigen

Staat er niets in jullie reglement en wil de VvE kortdurende verhuur beperken? Dan moet de akte van splitsing worden gewijzigd. Dat gaat zo:

1. Alle eigenaren werken mee, of de ALV neemt een besluit met minstens vier vijfde van alle stemmen in de VvE. Het gaat om alle stemmen, niet alleen om de stemmen van wie er is. Het reglement kan een nog grotere meerderheid eisen.
2. De oproeping voor die vergadering gaat minstens vijftien dagen van tevoren de deur uit.
3. Soms is ook toestemming nodig van anderen, zoals een bank met een hypotheek op een appartement.
4. Een notaris legt de wijziging vast in een akte. Die akte wordt ingeschreven in de openbare registers.

Bron: artikel 5:139 leden 1, 2, 3 en 5 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Bereid zo’n voorstel goed voor. Beschrijf precies wat wel en niet mag, bijvoorbeeld een verbod op toeristische verhuur, terwijl gewone verhuur voor langere tijd toegestaan blijft. Hoe de stemmen worden geteld, lees je in Stemmen en breukdelen.

Gelden de regels ook voor de gasten?

Ja. Regels uit het reglement over gebruik, beheer en onderhoud gelden ook voor iedereen die een woning in gebruik krijgt. Een gast moet zich dus ook aan de huisregels van het gebouw houden. De eigenaar blijft aanspreekbaar en moet zijn gasten op de regels wijzen. Een nieuwe regel in het reglement geldt niet zomaar voor een huurder met een lopend huurcontract. Die moet ermee instemmen, of de kantonrechter beslist erover.

Bron: artikel 5:120 leden 2 en 3 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

En de gemeente?

Naast de regels van de VvE heeft ook de gemeente vaak regels voor vakantieverhuur. Denk aan een registratie, een vergunning of een maximum. Die regels verschillen per gemeente. Kijk daarom op de website van jullie gemeente wat er geldt. Let op: wat de gemeente toestaat, mag nog steeds verboden zijn door het splitsingsreglement. En andersom geeft het reglement geen vrijbrief als de gemeente iets niet toestaat.

Wat kan het bestuur doen?

• Lees samen het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement na. Zo weet je wat er nu geldt.
• Vraag eigenaren om verhuur te melden. Hoe dat werkt, lees je in Verhuur van een appartement melden bij de VvE.
• Houd bij welke klachten er zijn, met datum en wat er gebeurde. Dat helpt in een gesprek en bij een geschil.
• Spreek een eigenaar eerst zelf aan. Een gesprek lost vaak meer op dan een brief.
• Komt er geen oplossing, zet het dan op de agenda van de ALV of vraag juridisch advies.

Ben je eigenaar en wil je je woning via een platform verhuren? Lees dan eerst het reglement, vraag het bestuur wat er geldt en kijk wat de gemeente vraagt. Check ook of je hypotheek en verzekering het toestaan.

Veelgestelde vragen

Mag de VvE Airbnb verbieden?

Ja, maar alleen via het splitsingsreglement in de akte van splitsing. Staat er al een verbod in, dan geldt dat. Staat er niets in, dan moet de akte worden gewijzigd. Een gewoon ALV-besluit of het huishoudelijk reglement is niet genoeg.

Kan de ALV met een gewone meerderheid kortdurende verhuur verbieden?

Nee. Voor een wijziging van de akte van splitsing is de medewerking van alle eigenaren nodig, of een ALV-besluit met minstens vier vijfde van alle stemmen in de VvE. Daarna legt een notaris de wijziging vast.

Staat er niets over verhuur in ons reglement. Mag het dan?

Een eigenaar mag zijn woning in principe aan een ander in gebruik geven. Zonder regel in het reglement is verhuur dus meestal moeilijk tegen te houden. Wel gelden de huisregels voor de gemeenschappelijke delen ook voor de gasten.

Moeten gasten zich aan de huisregels houden?

Ja. Regels uit het reglement over gebruik, beheer en onderhoud gelden ook voor wie een woning in gebruik krijgt. De eigenaar blijft verantwoordelijk en moet zijn gasten op de regels wijzen.

Is de gemeente of de VvE de baas over vakantieverhuur?

Allebei. De gemeente heeft eigen regels, die per gemeente verschillen. De VvE heeft het splitsingsreglement. Een eigenaar moet zich aan beide houden. Wat de gemeente toestaat, kan het reglement nog steeds verbieden.