Achterstallig onderhoud in de VvE: zo maak je een inhaalplan

Kort antwoord

Heeft jullie VvE achterstallig onderhoud? Dan is het verstandig om eerst de staat van het gebouw te laten vastleggen. Daarna verdeel je het werk in wat meteen moet en wat kan wachten. Je zet alles in een bijgewerkt onderhoudsplan (MJOP) en je kiest hoe jullie het betalen: uit de reserve, met een hogere bijdrage, met een eenmalige extra bijdrage of met een lening. De vergadering van eigenaren neemt het besluit.

Wat is achterstallig onderhoud?

Van achterstallig onderhoud spreek je als werk dat nodig was, niet op tijd is gedaan. Denk aan schilderwerk dat al jaren is overgeslagen, houtrot in kozijnen, scheuren in voegwerk of een dakbedekking die aan het einde van haar levensduur is. Vaak is de oorzaak geen onwil. Er was geen onderhoudsplan, de reserve was te laag of er was een tijd geen actief bestuur.

Uitstel maakt het werk meestal duurder. Houtrot breidt zich uit, een lekkage geeft schade binnen, en een kleine reparatie wordt een grote vervanging.

Wie is verantwoordelijk?

De VvE voert het beheer over de gemeenschappelijke delen van het gebouw. De delen die bij één woning horen vallen daar niet onder. Achterstallig onderhoud aan bijvoorbeeld het dak, de gevel of het trappenhuis is dus een zaak van de VvE. De eigenaren betalen samen, volgens de verdeling in het splitsingsreglement.

Bron: artikel 5:126 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Wat precies gemeenschappelijk is, verschilt per gebouw. Bij kozijnen en balkons gaat het vaak mis. Lees daarover Privé of gemeenschappelijk: wie betaalt welk onderhoud in de VvE?

Stap 1: breng de staat van het gebouw in kaart

Begin niet met offertes, maar met een overzicht. Laat een bouwkundige of een onderhoudsadviseur het gebouw inspecteren. Vraag om een rapport met per onderdeel de staat, de risico’s en een eerste schatting van de kosten. Loop als bestuur zelf ook een ronde en vraag bewoners naar klachten, zoals vocht, tocht of klemmende deuren. Maak foto’s met datum. Zo heb je later een duidelijke uitgangssituatie.

Stap 2: bepaal wat eerst moet

Niet alles hoeft tegelijk. Deel het werk in drie groepen:

• Nu: alles wat gevaarlijk is of snel erger wordt. Losse gevelstenen, een lekkend dak, rot in een balkon of problemen met brandveiligheid.
• Binnen een paar jaar: werk dat nodig is, maar niet direct schade geeft. Bijvoorbeeld schilderwerk of het vervangen van voegen.
• Later of samen: werk dat je slim kunt combineren. Als er toch een steiger staat, kun je schilderwerk, kozijnen en isolatie in één keer doen.

Stap 3: werk het onderhoudsplan bij

Zet het inhaalwerk in het meerjarenonderhoudsplan, naast het gewone onderhoud. Zo zie je per jaar wat er moet gebeuren en wat het kost. Heeft jullie VvE nog geen plan, of is het oud? Begin dan met Wat is een MJOP en wat moet erin? en MJOP opstellen: zelf maken of laten maken?.

De wet zegt dat de VvE een reservefonds heeft voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Voor een woongebouw hangt de jaarlijkse reservering af van een door de vergadering vastgesteld onderhoudsplan van hoogstens vijf jaar oud, of anders van minstens 0,5% van de herbouwwaarde. Een actueel plan is dus ook voor de reserve belangrijk.

Bron: artikel 5:126 lid 1 en lid 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Stap 4: kies hoe jullie het betalen

Meestal is de reserve bij achterstallig onderhoud te klein. Er zijn een paar manieren om het verschil te dekken, en vaak combineer je ze:

• De maandelijkse bijdrage verhogen. Dat spreidt de kosten over de tijd. Lees hoe je dat onderbouwt in VvE-bijdrage verhogen: zo onderbouw je het en neem je het besluit.
• Een eenmalige extra bijdrage. Snel geld voor urgent werk, maar zwaar voor eigenaren met weinig spaargeld.
• Een lening. De VvE mag een lening aangaan, tenzij het splitsingsreglement uitdrukkelijk iets anders bepaalt. Het werk kan dan meteen, terwijl de eigenaren over meer jaren afbetalen.

Bron: artikel 5:126 lid 4 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Laat bij elke keuze zien wat het per woning per maand betekent. Dat maakt het gesprek in de vergadering een stuk concreter. Meer over sparen voor onderhoud lees je in Reservefonds VvE en MJOP: wat moet je sparen?

Stap 5: laat de vergadering besluiten

Leg het inhaalplan voor aan de vergadering van eigenaren. Stuur het inspectierapport, het bijgewerkte onderhoudsplan en de financiering mee met de uitnodiging. Kijk in het splitsingsreglement welke meerderheid nodig is. Leg het besluit vast in de notulen, en spreek af wie de offertes opvraagt en wanneer het werk start.

Als het niet lukt om samen te besluiten

Soms blokkeren een paar eigenaren noodzakelijk onderhoud. Weigert iemand zonder redelijke grond zijn toestemming of medewerking, dan kan de kantonrechter op verzoek een machtiging geven die deze toestemming vervangt.

Bron: artikel 5:121 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Ook de gemeente kan een rol krijgen. Voldoet het gebouw niet aan de regels voor het in stand houden van bouwwerken, of dreigt dat, dan kan de gemeente onder voorwaarden zo’n machtiging vragen. Bij een ernstige dreiging kan de kantonrechter de gemeente ook machtigen om een vergadering bijeen te roepen en voorstellen te doen over onder meer onderhoud, het reservefonds en het bestuur.

Bron: artikel 5:121 lid 4 en artikel 5:127a lid 1 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Houd de bewoners erbij

Een inhaalplan duurt vaak jaren. Vertel bewoners regelmatig wat er klaar is, wat er komt en wat het kost. Meld werk aan de gevel of het dak ruim op tijd, zeker als iemand thuis moet zijn of een balkon moet leegmaken. Tips daarvoor staan in Werkzaamheden in alle woningen plannen zonder gedoe.

Veelgestelde vragen

Wie is verantwoordelijk voor achterstallig onderhoud in een VvE?

De VvE beheert de gemeenschappelijke delen van het gebouw, zoals het dak, de gevel en het trappenhuis. Achterstallig onderhoud aan die delen is dus een zaak van de VvE, en de eigenaren betalen samen. Onderhoud binnen je eigen woning regel je zelf.

Mag de VvE een lening afsluiten voor achterstallig onderhoud?

Ja, de wet geeft de VvE die bevoegdheid, tenzij het splitsingsreglement uitdrukkelijk iets anders zegt. Leg een lening altijd eerst voor aan de vergadering van eigenaren, met de rente, de looptijd en wat het per maand per woning betekent.

Wat als eigenaren niet willen betalen voor het inhaalplan?

Leg eerst goed uit waarom het werk nodig is en wat uitstel kost. Weigeren eigenaren zonder redelijke grond mee te werken aan noodzakelijk onderhoud, dan kan de kantonrechter op verzoek een machtiging geven die hun toestemming vervangt.

Kan de gemeente ingrijpen bij een slecht onderhouden gebouw?

Ja. Dreigt het gebouw niet meer te voldoen aan de regels voor het in stand houden van bouwwerken, dan kan de gemeente de kantonrechter vragen om een machtiging. Daarmee kan zij onder meer een vergadering bijeenroepen en voorstellen doen over onderhoud en het reservefonds.

Hoe lang mag een inhaalplan duren?

Daar staat geen vaste termijn voor. Wat gevaarlijk is of snel erger wordt, pak je meteen aan. De rest verdeel je over een aantal jaren in het onderhoudsplan, zodat de bijdrage betaalbaar blijft en de reserve weer op peil komt.