Overschot bij de VvE: krijgen eigenaren geld terug?

Kort antwoord

Een overschot bij de VvE kan worden terugbetaald aan de eigenaren, maar dat is niet automatisch zo. Wat er met het geld gebeurt, hangt af van jullie splitsingsreglement en van het besluit van de vergadering van eigenaren. Terugbetalen, verrekenen met de volgende bijdragen of toevoegen aan het reservefonds zijn de gebruikelijke keuzes. Geld dat al in het reservefonds zit, is geen overschot. Dat krijg je niet zomaar terug.

Hoe ontstaat een overschot?

Elke eigenaar betaalt een vaste bijdrage per maand of per kwartaal. Die bijdrage is gebaseerd op de begroting: een schatting van wat het komende jaar kost. Denk aan de opstalverzekering, schoonmaak, stroom voor de algemene ruimtes, klein onderhoud en de reservering voor groot onderhoud.

Na afloop van het jaar maakt het bestuur een overzicht van wat er echt is uitgegeven. Dat overzicht heet de exploitatierekening. De wet verplicht dat het splitsingsreglement daar een regeling voor heeft, samen met de bijdragen die de eigenaren storten.

Bron: artikel 5:112 lid 1 onder b Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Zijn de werkelijke kosten lager dan de bijdragen? Dan is er een overschot. Zijn ze hoger, dan is er een tekort. Een overschot ontstaat bijvoorbeeld als een geplande reparatie meeviel, als een energiecontract goedkoper uitpakte of als er ruim begroot was. Hoe je een begroting opbouwt, lees je in Zo maak je de begroting van je VvE.

Overschot of reservefonds: het verschil

Haal twee potten niet door elkaar.

• Het overschot op de exploitatie is het verschil tussen wat eigenaren dit jaar voor de lopende kosten betaalden en wat die kosten werkelijk waren. Daarover kan de vergadering beslissen.
• Het reservefonds is gespaard geld voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten, zoals een nieuw dak of schilderwerk. De wet verplicht de VvE om dat fonds in stand te houden.

Bron: artikel 5:126 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Voor een woongebouw schrijft de wet ook voor hoeveel er minstens per jaar in het reservefonds moet: het bedrag uit een door de vergadering vastgesteld onderhoudsplan van hoogstens vijf jaar oud, of anders ten minste 0,5% van de herbouwwaarde. Een overschot gebruiken om onder dat minimum te zakken kan dus niet. Hoe je dat minimum uitrekent, staat in Reservefonds minimum VvE: 0,5% van de herbouwwaarde uitgerekend.

Bron: artikel 5:126 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Verkoop je je appartement? Dan blijft jouw deel van het reservefonds bij de VvE. Meer daarover in Reservefonds bij verkoop van je appartement: krijg je je geld terug?.

Drie manieren om met een overschot om te gaan

• Terugbetalen. Elke eigenaar krijgt zijn deel terug op zijn rekening. Dat voelt eerlijk, zeker als de bijdragen hoog waren. Nadeel: het geld is weg, terwijl een tegenvaller volgend jaar weer moet worden bijbetaald.
• Verrekenen. Het overschot gaat af van de bijdragen van het volgende jaar. Iedereen betaalt dan een tijdje minder. Dit kost weinig werk en er hoeft geen geld heen en weer.
• Toevoegen aan het reservefonds. Verstandig als het onderhoudsplan grote uitgaven laat zien of als de reserve krap is. Zo voorkom je later een extra bijdrage of een lening.

Een combinatie kan ook: een deel naar de reserve en de rest verrekenen. Leg in het voorstel aan de vergadering uit waarom het bestuur voor een keuze gaat.

Wie beslist er?

Kijk eerst in het splitsingsreglement. Daar staat hoe de exploitatierekening wordt afgerekend en soms ook wat er met een overschot of tekort gebeurt. Schrijft het reglement één manier voor, dan houd je je daaraan. Laat het reglement ruimte, dan beslist de vergadering van eigenaren, meestal tegelijk met het vaststellen van de jaarrekening.

Het bestuur zet een voorstel op de agenda en stuurt de cijfers mee met de uitnodiging. Heeft jullie VvE een kascommissie, dan controleert die eerst de boeken. Zie De kascommissie: wat doet ze en hoe pak je het aan en VvE-boekhouding zelf doen: wat moet er in de jaarrekening?.

Hoe wordt het overschot verdeeld?

Een overschot verdeel je op dezelfde manier als de kosten. De wet gaat uit van een gelijk deel per appartementsrecht, tenzij het reglement een andere verhouding bepaalt. Vaak is dat een verdeling naar breukdelen.

Bron: artikel 5:113 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Heeft jullie VvE aparte kostenposten, bijvoorbeeld voor de lift of de parkeergarage? Dan kan het overschot per post anders uitvallen. Hoe de bijdrage per woning wordt bepaald, lees je in Hoe hoog moet de VvE-bijdrage zijn? Zo reken je het uit.

Verkocht of gekocht in de loop van het jaar

Het overschot wordt pas na afloop van het jaar bekend. Is het appartement in dat jaar van eigenaar gewisseld, dan is de vraag wie het geld krijgt: de oude of de nieuwe eigenaar. Kijk wat het reglement hierover zegt en wat koper en verkoper in de koopovereenkomst hebben afgesproken. Spreek dit bij de verkoop vooraf af via de notaris. Dat voorkomt gedoe achteraf.

Tips voor het bestuur

• Begroot realistisch. Elk jaar een groot overschot betekent dat de bijdrage te hoog is gezet voor de lopende kosten. Pas dan de begroting aan.
• Houd de potten gescheiden. Zet de reservering voor groot onderhoud apart, zodat een overschot op de exploitatie altijd duidelijk zichtbaar is.
• Kijk naar het onderhoudsplan. Staan er de komende jaren grote uitgaven? Dan is toevoegen aan de reserve vaak de beste keuze.
• Leg het besluit vast. Zet in de notulen wat er met het overschot gebeurt, hoeveel het per woning is en wanneer het wordt terugbetaald of verrekend.

Veelgestelde vragen

Krijg ik als eigenaar automatisch geld terug bij een overschot?

Nee. Wat er met een overschot gebeurt, hangt af van het splitsingsreglement en van het besluit van de vergadering van eigenaren. Het geld kan worden terugbetaald, verrekend met de volgende bijdragen of toegevoegd aan het reservefonds.

Wat is het verschil tussen een overschot en het reservefonds?

Een overschot is wat over is van de bijdragen voor de lopende kosten van dat jaar. Het reservefonds is gespaard geld voor groot onderhoud. De VvE moet dat fonds volgens de wet in stand houden. Geld uit het reservefonds krijg je niet zomaar terug.

Mag het bestuur zelf beslissen wat er met het overschot gebeurt?

Meestal niet. Het bestuur doet een voorstel, maar de vergadering van eigenaren beslist, vaak samen met het vaststellen van de jaarrekening. Alleen als het splitsingsreglement één vaste manier voorschrijft, ligt de uitkomst al vast.

Hoe wordt een overschot over de eigenaren verdeeld?

Op dezelfde manier als de kosten. De wet gaat uit van een gelijk deel per appartementsrecht, tenzij het reglement een andere verhouding bepaalt, zoals breukdelen. Bij aparte kostenposten kan de verdeling per post verschillen.

Wie krijgt het overschot als ik mijn appartement heb verkocht?

Dat hangt af van het reglement en van wat koper en verkoper in de koopovereenkomst hebben afgesproken. Het overschot is pas na afloop van het jaar bekend. Spreek daarom bij de verkoop vooraf via de notaris af hoe het wordt verrekend.