Welke meerderheid heeft de VvE nodig voor een besluit?

Kort antwoord

In een vereniging van eigenaars (VvE) neemt de vergadering de meeste besluiten met een gewone meerderheid: meer dan de helft van de uitgebrachte stemmen. Dat is de regel uit de wet, tenzij de statuten iets anders zeggen. Voor sommige besluiten vraagt het splitsingsreglement een grotere meerderheid. En voor het wijzigen van de akte van splitsing zelf geldt een zware eis uit de wet: ten minste vier vijfde van alle stemmen.

De hoofdregel: volstrekte meerderheid

De wet zegt dat besluiten van de vergadering worden genomen met een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, voor zover de statuten niet iets anders bepalen. Volstrekte meerderheid betekent: meer dan de helft. Bij 20 uitgebrachte stemmen heb je er dus minstens 11 voor nodig.

Bron: artikel 5:127 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Let op het woord uitgebracht. Het gaat om de stemmen van de eigenaren die echt stemmen, zelf of via een volmacht. Eigenaren die niet komen, tellen bij deze hoofdregel niet mee. Hoe blanco stemmen en onthoudingen tellen, kan in jullie reglement staan. Kijk dat vooraf na, zodat er achteraf geen discussie is.

Hoeveel stemmen heeft iedere eigenaar?

Niet elke eigenaar heeft altijd één stem. De statuten van de VvE moeten regelen hoeveel stemmen iedere eigenaar kan uitbrengen. Dat staat in het splitsingsreglement. Soms heeft elk appartement één stem, soms hangt het aantal af van het aandeel of de grootte van de woning. Een eigenaar met twee appartementen kan dus meer stemmen hebben.

Bron: artikel 5:112 lid 2 onder d Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Meer hierover lees je in Stemmen in de VvE: hoeveel stemmen heeft iedere eigenaar?

Wanneer is een grotere meerderheid nodig?

Het splitsingsreglement kan voor bepaalde besluiten een gekwalificeerde meerderheid vragen. Dat is meer dan de helft, bijvoorbeeld twee derde. Soms moet er ook een minimum aantal stemmen aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Welke besluiten daaronder vallen en welke getallen gelden, verschilt per gebouw. Denk aan onderwerpen als:

• grote uitgaven of een lening;
• veranderingen aan de gemeenschappelijke delen, zoals een nieuwe lift of een dakterras;
• het vaststellen of wijzigen van het huishoudelijk reglement;
• het benoemen of ontslaan van het bestuur of een beheerder.

Zoek in jullie reglement naar woorden als gekwalificeerde meerderheid, quorum of twee derde. Noteer per soort besluit wat er nodig is. Zo weet je bij elke vergadering waar je aan toe bent.

De zwaarste eis: de akte van splitsing wijzigen

Wil de VvE de akte van splitsing of het splitsingsreglement zelf veranderen? Dan kan dat met medewerking van alle eigenaren. Het kan ook met medewerking van het bestuur, als de vergadering het besluit neemt met ten minste vier vijfde van het aantal stemmen dat aan de eigenaren toekomt. Dat zijn dus alle stemmen in de VvE, niet alleen de stemmen van wie aanwezig is. De akte kan een nog grotere meerderheid vragen. De oproeptermijn voor deze vergadering is ten minste vijftien dagen.

Bron: artikel 5:139 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Een voorbeeld: een fictieve VvE heeft 50 stemmen in totaal. Voor een wijziging van de akte zijn dan minstens 40 stemmen voor nodig, ook als er maar 42 stemmen aanwezig zijn.

Te weinig eigenaren aanwezig

Vraagt het reglement dat een bepaald deel van de stemmen aanwezig is, en komen er te weinig eigenaren? Dan kan vaak een tweede vergadering volgen, met lagere eisen. Hoe dat precies werkt, staat in het reglement. Lees er meer over in Te weinig eigenaren op de ALV: quorum en de tweede vergadering. Volmachten helpen om genoeg stemmen bij elkaar te krijgen. Zie Machtiging of volmacht voor de ALV van je VvE.

Besluiten buiten de vergadering

Soms wil het bestuur een besluit nemen zonder iedereen bij elkaar te roepen. Dat kan, maar daarvoor gelden strenge voorwaarden. Vaak moeten alle stemgerechtigden instemmen. Lees de voorwaarden in Een VvE-besluit nemen zonder vergadering.

Tips voor een goede stemming

• Zet het voorstel duidelijk op de agenda. Schrijf erbij welke meerderheid nodig is.
• Tel de stemmen hardop of op papier. Noteer hoeveel stemmen voor, tegen en blanco waren, en hoeveel er in totaal aanwezig of vertegenwoordigd waren.
• Leg de uitslag vast in de notulen. Ook welke meerderheid gold en of die is gehaald.
• Controleer volmachten vooraf. Zo voorkom je discussie tijdens de vergadering.

Niet eens met een besluit?

Een eigenaar die vindt dat een besluit niet goed tot stand is gekomen, kan de kantonrechter vragen om het te vernietigen. Dat moet binnen een maand nadat hij van het besluit heeft kennisgenomen of kon kennisnemen. Een zorgvuldige stemming en goede notulen maken zo’n procedure een stuk minder waarschijnlijk.

Bron: artikel 5:130 lid 1 en lid 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Veelgestelde vragen

Is de helft van de stemmen genoeg voor een VvE-besluit?

Nee, precies de helft is niet genoeg. De hoofdregel is een volstrekte meerderheid: meer dan de helft van de uitgebrachte stemmen. Het splitsingsreglement kan voor bepaalde besluiten een grotere meerderheid vragen.

Tellen eigenaren die niet komen mee bij de stemming?

Bij de hoofdregel tellen alleen de uitgebrachte stemmen. Wie niet komt en geen volmacht geeft, stemt niet mee. Bij een wijziging van de akte van splitsing tellen wel alle stemmen in de VvE: daar is vier vijfde van het totaal nodig.

Heeft elke eigenaar één stem?

Niet altijd. Het splitsingsreglement bepaalt hoeveel stemmen elk appartementsrecht heeft. Dat kan één stem per appartement zijn, maar het kan ook afhangen van het aandeel in het gebouw.

Welke meerderheid is nodig om het splitsingsreglement te wijzigen?

Volgens de wet ten minste vier vijfde van het aantal stemmen dat aan alle eigenaren toekomt, of een grotere meerderheid als de akte dat bepaalt. Daarnaast is een notariële akte nodig.

Wat kan ik doen als een besluit niet goed is genomen?

Je kunt de kantonrechter vragen om het besluit te vernietigen. Doe dat binnen een maand nadat je van het besluit hebt kennisgenomen of kon kennisnemen. Probeer het eerst met het bestuur te bespreken.