Kozijnen en glas vervangen in een appartement: VvE of eigenaar?

Kort antwoord

Bij kozijnen in een appartement beslist de VvE niet zomaar, en de eigenaar ook niet. Het splitsingsreglement van jullie gebouw bepaalt wie verantwoordelijk is voor het kozijn, het glas, het hang- en sluitwerk en het schilderwerk. Vaak is dat verdeeld: het ene deel hoort bij de vereniging van eigenaars, het andere deel bij de eigenaar van het appartement. Lees dus eerst het reglement, en kijk daarna wie wat moet doen.

Waarom kozijnen zo vaak voor discussie zorgen

Een kozijn zit in de gevel. De gevel is bijna altijd gemeenschappelijk. Maar het raam gebruik je alleen zelf, vanuit je eigen woning. Daardoor voelt het voor veel eigenaren alsof het kozijn van hen is. Voor de VvE telt iets anders: wat er in de splitsingsakte en het reglement staat.

De wet zegt dat het reglement een regeling moet bevatten over het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten. Welke delen dat precies zijn, staat niet in de wet. Dat is per gebouw vastgelegd.

Bron: artikel 5:112 lid 1 onder c Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Stap 1: zoek het op in het splitsingsreglement

Pak de akte van splitsing en het splitsingsreglement erbij. Zoek naar woorden als kozijnen, ramen, buitenkozijnen, beglazing, glas en buitenschilderwerk. Let op deze punten:

• Het kozijn zelf. Staat er dat kozijnen in de buitengevel bij de gemeenschap horen, of bij het privégedeelte?
• Het glas. Soms valt het glas onder de eigenaar, ook als het kozijn gemeenschappelijk is.
• Hang- en sluitwerk. Scharnieren, sloten en grepen zijn vaak een apart punt.
• Schilderwerk. De buitenkant kan bij de VvE horen en de binnenkant bij de eigenaar.

Staat er niets duidelijks? Kijk dan ook in het huishoudelijk reglement en in oude notulen. Soms heeft de vergadering al eerder een besluit genomen over de verdeling. Meer over deze vraag lees je in Privé of gemeenschappelijk: wie betaalt welk onderhoud in de VvE?

Stap 2: maak onderscheid tussen onderhoud, schade en verbetering

Niet elke klus is hetzelfde. Het helpt om drie soorten werk uit elkaar te houden:

• Gewoon onderhoud. Schilderen, kitten, kleine reparaties aan houtrot. Dit staat vaak in het onderhoudsplan van de VvE, als de kozijnen gemeenschappelijk zijn.
• Schade. Een gebroken ruit door storm of een inbraak. Dan is de vraag eerst welke verzekering het dekt. Kijk in de polis van de VvE en in je eigen woonhuisverzekering.
• Verbetering. Je wilt van enkel naar dubbel glas, of van hout naar kunststof. Dat is meer dan onderhoud. Er komt dan vaak een vraag om toestemming bij kijken.

Stap 3: als de VvE verantwoordelijk is

Horen de kozijnen bij de gemeenschap? Dan regelt het bestuur het onderhoud en de vervanging, en betalen alle eigenaren samen volgens de verdeling in het reglement. Goed onderhoud aan kozijnen hoort in het meerjarenonderhoudsplan. Zo weet de VvE op tijd wanneer schilderwerk of vervanging nodig is, en kan ze daarvoor sparen. Lees ook Wat is een MJOP en wat moet erin?

Vervangen jullie alle kozijnen tegelijk? Dan is dat een groot project. Het bestuur vraagt offertes op en legt het plan voor aan de vergadering van eigenaren. Combineer het als het kan met ander gevelwerk. Een steiger huur je dan maar één keer.

Stap 4: als de eigenaar verantwoordelijk is

Hoort het kozijn of het glas bij jouw privégedeelte? Dan betaal je het zelf. Toch kun je meestal niet alles kiezen wat je wilt. Een kozijn bepaalt hoe de gevel eruitziet. Veel reglementen vragen daarom toestemming voor een andere kleur, een ander materiaal of een andere indeling. Soms heeft de vergadering vaste eisen vastgelegd, zodat alle ramen er hetzelfde uitzien.

De wet geeft je het recht om in je eigen privégedeelte veranderingen aan te brengen zonder toestemming, zolang je daarmee geen nadeel toebrengt aan een ander gedeelte. Je moet de VvE wel meteen laten weten dat je iets verandert.

Bron: artikel 5:119 lid 1 en lid 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Twijfel je of iets een verandering van de gevel is? Vraag dan vooraf toestemming. Dat voorkomt dat je later moet terugbouwen. Hoe je dat aanpakt, staat in Verbouwen in je appartement: heb je toestemming van de VvE nodig?

Stap 5: regel ook de vergunning en de kleur

Voor het vervangen van kozijnen kan ook de gemeente regels hebben, bijvoorbeeld bij een monument of in een beschermd stadsgezicht. Dat verschilt per gemeente. Vraag het na voordat je bestelt. Spreek met het bestuur af welke kleur en welk profiel jullie gebruiken, en leg dat vast. Dan hoeft niet elke eigenaar opnieuw te vragen.

Isoleren en dubbel glas

Veel eigenaren willen beter isolerend glas. Dat scheelt warmte en geluid. Maar als het glas bij de eigenaar hoort en het kozijn bij de VvE, past nieuw glas soms niet in het oude kozijn. Overleg dus eerst met het bestuur. Misschien wil de VvE een gezamenlijke aanpak, zodat iedereen tegelijk beter glas krijgt. Samen inkopen is vaak goedkoper en de gevel blijft één geheel.

Een praktisch voorbeeld

In een fictief gebouw met twaalf woningen staat in het reglement dat de buitenkozijnen gemeenschappelijk zijn en het glas privé. Eén eigenaar heeft een beslagen ruit. Hij vervangt het glas zelf en betaalt het. Twee jaar later laat de VvE alle kozijnen schilderen uit het onderhoudsplan. Zo is voor iedereen duidelijk wie wat doet. Juist omdat het in het reglement staat.

Veelgestelde vragen

Wie betaalt nieuwe kozijnen in een appartement?

Dat hangt af van het splitsingsreglement van jullie gebouw. Zijn de kozijnen gemeenschappelijk, dan betaalt de VvE en dus alle eigenaren samen. Horen ze bij het privégedeelte, dan betaalt de eigenaar van het appartement zelf.

Is het glas van het raam van de VvE of van mij?

Dat staat in het reglement. In sommige gebouwen hoort het glas bij de eigenaar, ook als het kozijn gemeenschappelijk is. Zoek in het reglement naar beglazing of glas, en kijk ook in oude besluiten van de vergadering.

Mag ik zelf kunststof kozijnen plaatsen?

Vaak niet zonder toestemming. Een kozijn bepaalt hoe de gevel eruitziet. Veel reglementen vragen toestemming voor een ander materiaal, een andere kleur of een andere indeling. Vraag het vooraf aan het bestuur of de vergadering.

Wie betaalt een gebroken ruit door storm of inbraak?

Kijk eerst welke verzekering de schade dekt. Dat kan de opstalverzekering van de VvE zijn of je eigen verzekering. Wie het glas moet vervangen, volgt uit het reglement.

Horen kozijnen in het onderhoudsplan van de VvE?

Als de kozijnen gemeenschappelijk zijn, wel. Dan hoort het schilderwerk en de vervanging in het meerjarenonderhoudsplan, zodat de VvE op tijd kan sparen en plannen.