De gebruikersverklaring: gelden de regels van de VvE ook voor een huurder?

Kort antwoord

De regels uit het splitsingsreglement over gebruik, beheer en onderhoud gelden volgens de wet ook voor een huurder. Voor regels die de vergadering zelf maakt, zoals het huishoudelijk reglement, ligt het anders: die gelden voor een huurder als hij verklaart dat hij ze naleeft, of als de kantonrechter dat beslist. De gebruikersverklaring regelt dat vooraf.

Wat zegt de wet?

Een eigenaar mag zijn appartement zelf gebruiken of aan een ander in gebruik geven, bijvoorbeeld door te verhuren. Het reglement kan daar wel regels voor geven.

Bron: artikel 5:120 lid 1 en 5:112 lid 4 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Wie het appartement gebruikt, moet zich houden aan de voorschriften uit het reglement over gebruik, beheer en onderhoud. Andere bepalingen kunnen in het reglement ook op de gebruiker van toepassing worden verklaard.

Bron: artikel 5:120 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Wordt het reglement gewijzigd nadat het huurcontract is gesloten? Dan geldt die nieuwe bepaling niet voor de huurder, tenzij hij ermee instemt. Weigert hij, of reageert hij niet, dan kan iedere eigenaar de kantonrechter vragen te beslissen dat de bepaling toch voor hem geldt.

Bron: artikel 5:120 lid 3 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

En het huishoudelijk reglement?

De vergadering mag regels maken over het gebruik van de gemeenschappelijke delen, voor zover het reglement daar niets over zegt. Iedere eigenaar kan een gebruiker vragen of hij bereid is zo’n regel na te leven. Zegt hij nee, of reageert hij niet, dan kan de kantonrechter op verzoek van een eigenaar beslissen dat de regel ook voor hem geldt.

Bron: artikel 5:128 leden 1 en 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Hoe je zo’n reglement opstelt, lees je in Huishoudelijk reglement van de VvE: wat mag erin en hoe stel je het vast?

Wat is een gebruikersverklaring?

Een gebruikersverklaring is een korte, ondertekende verklaring waarin de huurder belooft zich aan het reglement en het huishoudelijk reglement te houden. De wet noemt het woord niet, maar de modelreglementen van de notarissen vragen er wel om. Een eigenaar mag zijn woning dan alleen aan een ander in gebruik geven als die eerst zo’n verklaring tekent en aan het bestuur geeft.

In het modelreglement 2017 werkt dat zo:

• De gebruiker tekent een gedateerde verklaring in drievoud en geeft die af aan het bestuur. Het bestuur tekent voor gezien.
• De verklaring mag ook in het huurcontract staan. Dan geeft de eigenaar het bestuur een kopie of uittreksel.
• Het bestuur houdt een register bij van gebruikers die zo gebonden zijn.
• De verklaring geldt ook voor latere besluiten en regels, tenzij dat in strijd is met redelijkheid en billijkheid.
• De eigenaar blijft aansprakelijk voor zijn verplichtingen en voor het gedrag van zijn huurder.

Bron: artikel 37 modelreglement 2017. Zie modelreglement 2017 (notaris.nl). Vergelijkbare regels: artikel 24 modelreglement 1992 en artikel 35 modelreglement 2006, zie modelreglement 1992 (notaris.nl) en modelreglement 2006 (notaris.nl).

Jullie eigen akte kan afwijken. Welk model voor jullie geldt, staat in de akte van splitsing.

Wat moet erin?

Houd het kort. Een bruikbare verklaring noemt:

• het adres en het appartementsnummer;
• de naam van de huurder en de eigenaar;
• de ingangsdatum van het gebruik;
• dat de huurder het reglement en het huishoudelijk reglement heeft ontvangen en zal naleven;
• datum en handtekening van de huurder, en een handtekening voor gezien van het bestuur.

Vraag niet naar de huurprijs of andere privézaken. Die heeft de VvE niet nodig.

Zo regel je het als bestuur

1. Lees in jullie akte en modelreglement wat er over ingebruikgeving staat.
2. Maak één standaardverklaring en zet die bij de documenten.
3. Vraag verhurende eigenaren om de verklaring vóór de ingangsdatum in te leveren, samen met het huishoudelijk reglement voor de huurder.
4. Houd bij welke woningen worden verhuurd en of de verklaring binnen is.
5. Vertel huurders als het huishoudelijk reglement verandert.

Meer over het melden van verhuur lees je in Verhuur van een appartement melden bij de VvE. Wat het splitsingsreglement over verhuur zelf zegt, staat in Verhuur en een VvE: wat mag er volgens het splitsingsreglement.

Tekent de huurder niet?

Spreek eerst de eigenaar aan. Hij moet volgens de meeste reglementen zorgen dat de verklaring er komt. De regels over gebruik, beheer en onderhoud uit het splitsingsreglement gelden voor de huurder hoe dan ook. Gaat het om een regel van het huishoudelijk reglement, dan kan een eigenaar als laatste stap de kantonrechter vragen die regel voor de huurder te laten gelden.

Bron: artikel 5:120 lid 2 en 5:128 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Veelgestelde vragen

Moet een huurder zich aan de regels van de VvE houden?

Ja, aan de regels uit het splitsingsreglement over gebruik, beheer en onderhoud. Voor het huishoudelijk reglement is een verklaring van de huurder nodig, of een beslissing van de kantonrechter.

Is een gebruikersverklaring verplicht?

De wet noemt hem niet. De modelreglementen van de notarissen vragen er wel om. Of het voor jullie verplicht is, staat in jullie akte van splitsing en het modelreglement waarnaar die verwijst.

Mag de verklaring in het huurcontract staan?

In de modelreglementen van 2006 en 2017 wel. De eigenaar geeft het bestuur dan een kopie of uittreksel van het contract. Kijk in jullie eigen reglement wat geldt.

Geldt een nieuwe regel ook voor een huurder die er al woont?

Een wijziging van het splitsingsreglement na het huurcontract geldt niet zonder zijn toestemming, tenzij de kantonrechter anders beslist. Heeft hij een verklaring volgens het modelreglement getekend, dan geldt die meestal ook voor latere besluiten, tenzij dat onredelijk is.

Wie is aansprakelijk als de huurder overlast geeft?

De eigenaar blijft lid van de VvE en blijft tegenover de VvE verantwoordelijk. Het modelreglement 2017 zegt uitdrukkelijk dat hij aansprakelijk blijft voor het gedrag van zijn huurder.