Blokverwarming in de VvE: zo verdeel je de stookkosten eerlijk

Kort antwoord

Heeft jullie vereniging van eigenaars (VvE) blokverwarming of een collectieve installatie? Dan verdeel je de stookkosten bij voorkeur zo veel mogelijk naar wat elke woning echt verbruikt. Dat doe je met een warmtemeter per woning of met kostenverdelers op de radiatoren. Lukt dat niet op een kostenefficiënte manier, dan gebruik je een verdeelsleutel die voor iedereen duidelijk is. Leg de gekozen methode vast en reken elk jaar af op basis van het werkelijke verbruik.

Wat is blokverwarming?

Bij blokverwarming verwarmt één centrale installatie meerdere woningen. Er is dan geen eigen cv-ketel per appartement. De VvE koopt de energie in, laat de installatie onderhouden en verdeelt de kosten over de eigenaren. Daarom is de vraag hoe je die kosten eerlijk verdeelt zo belangrijk.

Wat zegt de wet over de verdeling?

Voor de kosten van de VvE geldt een hoofdregel. De eigenaren betalen voor elk appartementsrecht een gelijk deel, tenzij het reglement een andere verhouding bepaalt. Voor stookkosten staat in veel reglementen een aparte regeling. Kijk dus eerst in jullie splitsingsreglement.

Bron: artikel 5:113 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Zie wetten.overheid.nl.

Daarnaast is er de Warmtewet. Een VvE die warmte levert aan haar eigen leden valt grotendeels buiten die wet. Maar een paar regels gelden wel. Een daarvan gaat over het verdelen van de kosten. Als de kosten niet op een warmtemeter per woning worden gebaseerd, moet de verdeling in principe gebeuren met kostenverdelers die het verbruik per radiator meten, tenzij plaatsen daarvan niet kostenefficiënt is. Zonder meters of verdelers moet er een systeem zijn dat voor alle bewoners inzichtelijk is en het werkelijke verbruik zo goed mogelijk benadert.

Bron: artikel 1a lid 1 onder b en lid 2 en artikel 8a Warmtewet. Zie wetten.overheid.nl.

Op wetten.overheid.nl staat dat er wijzigingen en een intrekking van de Warmtewet zijn aangekondigd, nog zonder datum. Kijk daarom altijd naar de geldende versie voordat jullie iets besluiten.

Drie manieren om te verdelen

• Een warmtemeter per woning. Die meet hoeveel warmte de woning gebruikt. Dit is het meest precies, maar alleen mogelijk als de leidingen daarvoor geschikt zijn.
• Kostenverdelers op de radiatoren. Kleine meters op elke radiator laten zien hoe de woningen zich tot elkaar verhouden. Een meetbedrijf rekent dat om naar een aandeel in de kosten.
• Een vaste verdeelsleutel. Bijvoorbeeld naar het aandeel in het gebouw, de oppervlakte of de inhoud van de woning. Dit is eenvoudig, maar houdt geen rekening met wie veel of weinig stookt.

Vaak is een combinatie het eerlijkst. Een deel van de kosten verdeel je naar verbruik. Een vast deel verdeel je met een sleutel, omdat ook trappenhuizen worden verwarmd en de leidingen warmte afgeven. De wet staat toe dat kosten van verbruik in het gemeenschappelijk belang en redelijke kosten van het verdeelsysteem worden meegenomen.

Houd rekening met de ligging van woningen

Een hoekwoning onder het dak verliest meer warmte dan een woning in het midden. Wie daar woont, stookt meer voor dezelfde temperatuur. Bij oudere gebouwen mag het gemeten verbruik daarom worden gecorrigeerd voor de ligging van de woning en voor leidingverlies. Zo’n correctie maakt de verdeling eerlijker. Leg dan wel vast welke correctie jullie gebruiken en waarom.

Stappenplan voor het bestuur

1. Lees het reglement. Staat er al een regeling voor stookkosten? Volg die dan.
2. Bekijk de installatie. Laat een installateur of meetbedrijf beoordelen of meters of kostenverdelers mogelijk zijn.
3. Kies een methode. Maak een voorstel met voor- en nadelen en een rekenvoorbeeld per woning.
4. Laat de vergadering besluiten. Zet het voorstel op de agenda en leg het besluit vast in de notulen.
5. Werk met een voorschot. Neem de stookkosten op in de begroting en vraag een maandelijks voorschot. Zie Zo maak je de begroting van je VvE.
6. Reken jaarlijks af. Stuur iedere eigenaar een duidelijke afrekening met het verbruik, de verdeling en het voorschot.

Verhuurde appartementen

Verhuurt een eigenaar zijn appartement? Dan stuurt de VvE de afrekening naar de eigenaar, niet naar de huurder. De eigenaar regelt het daarna zelf met zijn huurder. Hoe dat zit met servicekosten, lees je in Servicekosten of VvE-bijdrage: wie betaalt wat bij verhuur?

Minder stoken met het hele gebouw

De eerlijkste verdeling helpt, maar lagere kosten helpen nog meer. Laat de installatie goed inregelen, zodat alle radiatoren tegelijk warm worden. Isoleer leidingen in kelder en schachten. Denk op de lange termijn na over isolatie van dak en gevel, of over een andere warmtebron. Ideeën vind je in Verduurzamen met de VvE: zonnepanelen, isolatie en laadpalen.

Twijfel over de verdeling?

Zijn bewoners het niet eens met de verdeling? Dan kunnen zij vragen om een onafhankelijke deskundige het verdeelsysteem te laten onderzoeken. Ook de werking van de kostenverdelers kan op verzoek worden gecontroleerd. Bespreek klachten eerst open in de vergadering. Vaak lost een duidelijke uitleg van de berekening al veel op.

Veelgestelde vragen

Hoe verdeel je de kosten van blokverwarming?

Bij voorkeur naar het werkelijke verbruik, met een warmtemeter per woning of met kostenverdelers op de radiatoren. Lukt dat niet op een kostenefficiënte manier, dan gebruik je een verdeelsleutel die voor iedereen duidelijk is. Kijk eerst wat het splitsingsreglement zegt.

Geldt de Warmtewet voor een VvE met blokverwarming?

Grotendeels niet, als de VvE warmte levert aan haar eigen leden. Een paar regels gelden wel, onder meer over meten en over het verdelen van de kosten. Er zijn wijzigingen aangekondigd, dus kijk altijd naar de geldende versie.

Moet een hoekwoning meer betalen voor de verwarming?

Een hoekwoning verbruikt vaak meer warmte voor dezelfde temperatuur. Bij oudere gebouwen mag het gemeten verbruik worden gecorrigeerd voor de ligging van de woning. Leg vast welke correctie jullie gebruiken.

Wie betaalt de verwarming van het trappenhuis?

Die kosten zijn in het gemeenschappelijk belang. Ze mogen worden meegenomen in de verdeling. Vaak gebeurt dat met een vaste verdeelsleutel, naast het deel dat naar verbruik wordt verdeeld.

Kan ik bezwaar maken tegen mijn stookkostenafrekening?

Ja. Vraag eerst het bestuur om uitleg van de berekening. Bewoners kunnen ook vragen om een onafhankelijke deskundige het verdeelsysteem te laten onderzoeken of de kostenverdelers te laten controleren.